وبلاگ حقوقی محمد حسنی
گردآوری مقالات و مطالب حقوقی
hassani.org
صفحات وبلاگ
کلمات کلیدی مطالب
- چهارشنبه ۱۳۸۸/۱۱/٢۸

 

موضوع پایان نامه - تز :
بررسی تطبیقی قانون روابط موجر و مستاجر در اماکن تجاری میان قانون ایران و فرانسه

LE BAIL COMMERCIAL ETUDE COMPARÉE DROIT FRANÇAIS/ DROIT IRANIEN

نویسنده : احمد یوسفی صادقلو
وکیل پایه یک دادگستری به شماره پروانه ۸۴۷۶ کانون وکلای دادگستری مرکز
دانشجوی دکتری حقوق خصوصی اروپا در لیموژ فرانسه

تاریخچه تصویب قانون روابط موجر و مستاجر و نقدی بر آن
قانون اجاره بطور اعم و قانون روابط موجر و مستاجر به صورت اخص علیرغم اهمیت فراوان این مقررات در رژیم حقوقی هر کشور به جهت اهمیت استقرار قانونی کامل و جامع که در برگیرنده اکثر پاسخها به سئوالات و مشکلات بوجود آمده در روابط میان دو طبقه قابل توجه و ممتاز از یکطرف و اهمیت هر جامعه ای به جهت وابسطه بودن به این طبقه ممتاز و نیاز به پویایی هر جامعه پیشرفته و یا در حال رشد در زمینه اقتصادی از طرف دیگر,

حکومتها را بر آن داشته تا ضمن ورورد به این رابطه و ایجاد قوانین و رویه های قضائی متعدد, شرایط را به گونهای ایجاد نمایند که بدین وسیله ضمن تسهیل گردیدن ایجاد این عقد و در نتیجه پویایی اقتصادی بنوعی پیشرفتگی در زمینه ایجاد فرامین حقوقی جامعه تکامل یافته و متجدد بتوانند هرچه بیشتر در هدایت آن به سوی پیشرفت و تعالی و امکان دادن تضمین به طرفین عقد جهت اعتماد آنان به آینده و در صورت لزوم به تفکر در تسهیل در مسائل در تجدید و یا پایان عقد و در صورت بروز تخلفات قراردادی به امکان ایجاد حق فسخ و یا در مواردی انفساخ جهت تشویق اطراف معامله به ایجاد عقد هرچه بیشتر فراهم گردد.

نظر به تلفیق قوانین مدنی از فقه امامیه و شرع از یکطرف که اصول قانون مدنی را تحت اثر قرار داده از یکطرف و نیز امتزاج و واردات مباحث حقوقی در مواردی بویژه از کشور فرانسه و نزدیکی بخشی از این مقررات به قوانین آن کشوراز طرف دیگر اینجانب را بر آن داشت تا ضمن بیان تاریخچه ایجاد قوانین موجر و مستاجر به جهت آنکه متاسفانه علیرغم گذشت بالغ بر &#۱۶۴۰;&#۱۶۳۲; سال از تصویب قانون مدنی و گذشت بنوعی از قانون مصوب بیست و هشتم مهرماه بیست و دو یعنی بالغ بر &#۱۶۳۸;&#۱۶۳۷; سال از تاسیس قوانین اولیه اماکن تجاری به جز گریخته هایی متعدد آنهم نه بطور مجزا و تخصصی در باره این قانون بلکه بیشتر در غالب عقود و یا تعهدات و اینگونه مواردتوسط اساتید حقوق, متاسفانه نه تنها اهل قلم و اهالی حقوقدان خود را وارد این مهم نگردیده,

بلکه این مساله به طریق اولی باعث گردیده تا دانشجویان و حقوقدانان نیز وارد این موضوع کمتر شوند و این در حالی است که در کشورهائی همچون فرانسه بالغ بر هزاران کتاب و مقاله و پایان نامههای دکتری و غیره تالیف و خود باعث گردیده تا در مقطع زمانی سال ۱۹۵۳ یعنی سال تاسیس قانون اجاره در فرانسه تا کنون ده ها مصوبه که مکمل و در بر گیرنده رفع مشکلات فی مابین موجر و مستاجر گردیده تصویب گردد

و با کمال تاسف این در حالی است که قانون ایران نه تنها تکامل نیافته بلکه سیر قهقرائی نیز داشته و بسان شخصی که در قایقی ابتدائی و غیر اساسی و بدون تجهیزات لازم در اقیانوس قرار گرفته و چشم به احتمالات وزش باد و وجود انرژی برای پارو زدن و عبور کشتی از آن محل و جزر و مد بوده و با این فرض گاه چند مایل به جلو و گاه چندین مایل به عقب رفته و در نهایت متوجه شده که حتی قطب نمائی ندارد که جهت مقصد را در نظر بگیرد که این فرض را با خواندن مطالب ذیل بیشتر میتوان درک نمود.

دعاوی موجر و مستاجر از قدیم درصد بیشتری از دعاوی مطروحه در محاکم دادگستری را به خود اختصاص داده که در این میان، دعاوی تخلیه اماکن تجاری، صرفنظر از تعداد و حجم اینگونه دعاوی از چند جهت قابل توجه می باشند .

۱- اماکن تجاری با مسائل اقتصادی جامعه مرتبط بوده و چرخه اقتصادی کشور و مراکز تولید و اشتغال، تلقی شده و در واقع ستون حیات یک جامعه محسوب می شوند. بنابر این اگر مقررات جامعی در خصوص شرایط استیجاری، نقل و انتقال منافع و تخلیه آن وجود نداشته باشد، خود به خود تاثیر به سزایی در مسائل اقتصادی جامعه خواهد گذاشت. از سوی دیگر با توجه به اینکه اماکن تجاری مراکز اشتغال و درآمد اشخاص محسوب می شوند لذا بی ثباتی در مقررات و تغییرات پی در پی آن امنیت شغلی مستاجرین را از بین خواهد برد که در نهایت تاثیر منفی در سرمایه گذاری (اغلب توسط مستاجرین) و شکوفایی اقتصاد جامعه خواهد داشت.

۲- مطلب دیگری که به اهمیت موضوع افزوده مسِِِِئله سرقفلی اماکن تجاری است که یک حق مالی و جزء سرمایه مستاجر می باشد لذا شناسایی دقیق و تعیین حدود و ثغور آن و قرارداد سرقفلی در یک چارچوب خاص و تعیین تکلیف آن به هنگام تخلیه از اهمیت به سزایی برخوردار می باشد.

۳- در عصر ارتباطات، کار تجاری، مستلزم تبلیغات و توسعه و رونق آن بوده و به تبع آن این امر باعث جذب مشتریان پراکنده ای از نقاط مختلف جهان برای تاجر(مستاجر) می گردد، لیکن دوام و حفظ مشتریان پراکنده مستلزم داشتن مکان تجاری ثابت و مشخص می باشد. بنابراین تخلیه اماکن تجاری در کوتاه مدت (از جمله تخلیه با انقضاء مدت اجاره) علاوه بر اینکه با اقتضائات شغل تجاری سازگار نیست، با تخلیه مورد اجاره، نتیجه و اثر تمامی زحمات و تلاشهای مستاجر از بین رفته و یا به مالک منتقل میشود هرچند که از نظر اینجانب احترام به حق مالکیت از اصول اولیه رعایت حقوق بشر و ارکان گفته شده در در کنوانسیونهای حقوق بشر میباشد.

ولی با همه این اوصاف, بی ثباتی در مقررات و تغییرات پی در پی آن امنیت شغلی مستاجرین را از بین خواهد برد به گونه ای که حتی در مورد تخلیه اماکن تجاری می توان گفت از دست دادن یک کاسب ماهر در یک محل برای مشتریان وی نیز ضرر محسوب می شود. لذا در تدوین قوانین و قوانین و مقررات موجر و مستاجر، رعایت حقوق مالک در کنار حق و حقوق مستاجر و نفع جامعه، مستلزم بررسی دقیق و مقررات و رویه قضائی و تجارب کشورهای دیگر می باشد. با توجه به موارد مذکور می توان گفت که مقررات قوانین روابط موجر و مستاجر بخصوص در اماکن تجاری در حقوق خصوصی از اهمیت خاصی برخوردار بوده.

در ایران مقررات زیادی در خصوص روابط موجر و مستاجر تصویب شده است از جمله قانون مالک و مستاجر مصوب سال&#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۵;&#۱۶۴۱; که تقریباً اولین قانون مدون در این خصوص می باشد. در قانون مذکور حق کسب و پیشه اولین بار بصورت مدون برای مستاجر شناسائی گردید وحکومت قانون بر اراده طرفین غلبه پیدا کرد و مقرراتی در خصوص نحوه تنظیم اجاره نامه و روابط استیجاری و تخلیه تدوین گردید.

به لحاظ اینکه قانون مذکور دارای نواقص و ایراداتی بوده در نتیجه قانونگذار، قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال&#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۷;&#۱۶۳۸; را تصویب کرد و جایگزین آن نمود و بموجب این قانون ضمن تکمیل مواردی از قانون مالک و مستاجر مصوب سال &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۵;&#۱۶۴۱; حق کسب و پیشه را برسمیت شناخته و خود را منطبق با قوانین و مقررات اروپایی نمود ولی با در نظر گرفتن عرف و سنت جامعه ایرانی.

این بار مقنن ضمن اصلاح عنوان قانون بصورت دقیق و منسجم حقوق و تکالیف موجر و مستاجر را بیان کرد و شرایط تخلیه را مشخص ساخت و تکالیفی نیز برای دفاتر اسناد رسمی در ارتباط با تنظیم سند رسمی اجاره تعیین کرد. در مقررات قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۷;&#۱۶۳۸; نیز بر خلاف مقررات قانون مدنی برای مستاجر حق کسب و پیشه پیش بینی شد، تخلیه با انقضاء مدت اجاره از بین رفت و انقضاء مدت اجاره در مورد موجر هیچگونه تاثیری در تخلیه مورد اجاره نداشت.

برای تخلف مستاجر از جمله تغییر شغل و انتقال به غیر و تعدی و تفریط و عدم پرداخت اجاره و یا عدم تنظیم سند رسمی اجاره ضمانت اجرای مالی (از بین رفتن حق کسب و پیشه) در نظر گرفته شد، به موجر نیز اجازه داده شد که هر سه سال یکبار بتواند حق کسب و پیشه افزایش اجاره بها داده و یا در صورت تخلف مستاجر، بعضاً بدون پرداخت حق کسب و پیشه یا با پرداخت نصف آن یا بعداز انقضاء مدت اجاره به دلیل احداث ساختمان جدید یا نیاز شخصی با پرداخت کل حق کسب و پیشه و تجارت درخواست تخلیه نماید.

اما با گذشت زمان اجرای قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۷;&#۱۶۳۸; نیز در نتیجه تسری دادن حق کسب و پیشه به سرقفلی و سقوط آن با تخلف مستاجر و امکان ایجاد سوء استفاده از نظر حقوق دانان و عامه مردم نوعی بی عدالتی تلقی گردیده که در نهایت قانونگذار به دلیل مذکور و همچنین به جهت ایرادات شرعی مقررات قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۷;&#۱۶۳۸;، قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال&#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۹;&#۱۶۳۸; را تصویب کرد و جایگزین تمامی مقررات قانون &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۷;&#۱۶۳۸; گردید هرچند که این قانون بنا به موارد ذیل نه با قواعد فقهی از جمله قاعده لاضرار مطابقت داشته و نه توانسته قانونی صحیح و کامل که به عبارتی جامع کلام و مانع اقیار باشد را تصویب نماید .

تاریخچه تصویب قانون موجر و مستاجر
قبل از سال &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۲;&#۱۶۳۹; که قانون مدنی تصویب شد روابط موجر و مستاجر بر اساس فتاوی فقها بوده، در سال &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۲;&#۱۶۳۹;که قانون مدنی که تصویب می شود تقریباً همان فتاوی فقها بصورت قانون در آمده، مدون شده و مورد عمل قرار میگیرد.

این قانون همچنان ادامه داشت تا سال&#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۴;&#۱۶۳۲; که یک مستشار امریکایی به ایران آمد و طرحی را پیشنهاد داد که اساس روابط موجر و مستاجر را بهم ریخت و دگرگون شد. به این معنا که آن اراده و اختیاری که بین موجر و مستاجر از اول تا به آخر حاکم بود، این اراده را دچار تغییرات اساسی کرد و بطور کل تمامی آن سوابق و عرف را از بین برد.

یعنی در ابتدای امر که مالک میخواست ملک خود را اجاره بدهد اختیار داشت، اما پس از اجاره دیگر سلب اراده و اختیار از او می شد. یکسری روابطی را قرار داده که موجر ناچار بود طبق این ضوابط و مقررات عمل کند، یعنی به عبارتی با این قانون بسیاری از قواعد فقهی و اسلامی را که در قانون مدنی بود بهم ریخت.

این روش ادامه پیدا کرد تا سال&#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۴;&#۱۶۳۶; که آیین نامه ای توسط هیئت دولت وقت تصویب شدکه روابط موجر و مستاجر (مالک و مستاجر ) را ضمن در نظر گرفتن اصول محدود کننده اراده طرفین تخلیه املاک استیجاری را منوط به پرداخت مستاجر، ایجاد شد کرد. از آن سال مساله حق کسب و پیشه بر روابط موجر و مستاجر حاکم شد و این سیستم با وجود اینکه دارای مشکلات زیادی بود ولی پایه ای برای تصویب قوانین بعدی شد به گونه ای که در سال&#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۵;&#۱۶۴۱; منتهی به تصویب قانون جدید شد که در آن برای اولین بار حق تقدم در اجاره حق شفعه برای مستاجر ایجاد شد

چرا که هم اکنون فقط حق تقدم و اولویت مربوط به فروش املاک مشائی آنهم بین دو نفر میباشد و هیچگاه قانونی برای حق تقدم و اولویت مستاجر ایجاد نشده بود و با تصویب این قانون مشترکات زیادی با قوانین کشور فرانسه پیدا گردیده و حق کسب و پیشه دارای پشتوانه قانونی گردیده تا سال &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۷;&#۱۶۳۸;که قانون روابط موجر و مستاجر با درنظر گرفتن کلیه جوانب که البته به نظر تعداد زیادی از حقوقدانان ایرانی این قانون دارای گرایشات زیادی به دفاع از حقوق مستاجر میبود تصویب گردید.

این قانون هم اکنون نیز نسبت به قراردادهایی که قبل از سال &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۹;&#۱۶۳۸;منعقد گریده حکومت دارد و شرایط آن قانون برای موجر و مستاجر (مالک و مستاجر ) لازم الاجرا میباشد. این قانون از نظر توسعه محدوده جغرافیایی و سرایت قانون به موارد بیشتر و تعیین قلمرو زمانی در آینده و جلوگیری از تقلب نسبت به قانون و تحمیل برخی از شرایط از جمله تعدیل (افزایش) اجاره بها، نحوه تنظیم و تحمیل برخی از شرایط از جمله تعدیل اجاره نامه و امثال آن تفاوت عمده ای را با قوانین سابق و حتی قانون سال &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۸;&#۱۶۳۴; نیز داشت

و با تصویب این قانون وضعیت اماکن استیجاری و مسکونی تابع قانون مدنی شد و با تاسیس نهاد عسر و حرج (در رابطه با مسائل اجاره اماکن مسکونی مساله عسر و حرج الان حاکم است) که تحول زیادی در رابطه با اماکن استیجاری مسکونی بوجود آورده است، اما اماکن تجاری کماکان در صورتی که با شرایط قانون سال&#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۹;&#۱۶۳۸; تنظیم نگردیده باشد تابع قانون سال &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۷;&#۱۶۳۸; میباشد.

حال در این میان چندین تاسیسات حقوقی از بین رفت از جمله تاسیس قانون روابط موجر و مستاجر که بنوعی تاسیس حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی هرچند که این حق در حال حاضر در قانون فرانسه منسوخ و جایگاهی را ندارد, و بنوعی یک تاسیس حقوقی که منشاء بینالمللی داشته و با قوانین روز دنیا بنوعی مطابقت داشته، حالیه به قانونی از رده خارج قلمداد گردیده و دیگر تاجر یا پیشه وری که به اعتبار فعالیت ایشان مغازه, دکان و یا تجارت خانهای شناخته شده گردیده،

نه تنها بدون پشتوانه و حمایت قانونی گردیده بلکه با قوه قاهره و ضمانت اجرای بسیار سنگین قانون سال &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۹;&#۱۶۳۸; با مهلتی یک هفته ای آنهم بدست تشکیلات غیر متخصص و صد البته نا آشنا به این تخصص به نام شورای حل اختلاف بدست مالک و یا وکیل ایشان تحویل و میتوان گفت که بنوعی در این عصر الکترونیک و پیشرفته که جملگی جهت پیشرفت اقتصادی که خود مبنای رشد و رفاه جامعه و اقتدار کشور میگردد

صرفاً بجهت عدم استفاده از نظرات حقوقدانان و بسان سایر مقررات که زائیده تفکر شخصی افراد نه تخصصی و منطبق با نیازهای روز جامعه باشد بدون در نظر گرفتن و استفاده و مطالعه نظرات متخصصین مربوطه و بهره گیری از قوانین و مقررات سایر کشورهای پیشرفته تاسیس گردیده, ایجاد و هماکنون نه مالک مورد اجاره اعتماد به قوانین مدونه را دارد و همواره با استفاده از راهکارهای غیر قانونی و یا به عبارتی سوء استفاده از شگردهای مختلف ناشی از خلاء قانونی سعی در حفظ حقوق خود برای زمان بروز مشگل با مستاجر و یا پایان قرارداد را در نظر گرفته و مستاجر نیز به گونهای بجهت دغدغه مغرور شدن در این معامله راهکارهای خاص خود را پیش گرفته چرا که نا امید از حمایت قانونی منصفانه گردیده اند.

هم اکنون به موجب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۹;&#۱۶۳۸; موضوع حق کسب و پیشه منتفی و سرقفلی نیز در صورت دریافت وجه قابلیت مطالبه را خواهد داشت و این در حالی است که در صورت انقضاء مدت قرارداد طبق این قانون رابطه قطع و مستاجری که مبلغی بابت سرقفلی پرداخت نموده فقط میبایستی مبلغ را به قیمت عادله دریافت نماید. حالیه چند فرض متصور میگردد:

الف) اگر قرارداد پایان یافته و رابطه قراردادی بر اساس قانون فوق الاشاره قطع گردیده و حال بر اساس تبصر&#۱۶۳۴; ماده &#۱۶۳۸; قانون فوق و ماده&#۱۶۳۴;&#۱۶۳۲; آئین نامه همین قانون مصوب &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۹;&#۱۶۴۰;.&#۱۶۳۴;.&#۱۶۴۱; تخلیه و تحویل مورد اجاره به شرط پرداخت ودیعه و تضمین و ... گردیده که این موضوع مشخص نیست

اولاً اگر قرارداد منقضی گردید و مالک سرقفلی را پرداخت ننمود مستاجر بر اساس این قانون میبایستی مورد اجاره را تخلیه و در پله های دادگستری سالیان سال بالا و پایین رفته تا به آن مبلغ برسد؟ و یا اینکه اگر منظور قانون گذار هرچند که بزعم اینجانب ماده ۲۰ آئین نامه صدر الاشاره مطلقاً نمیتواند به مبلغ سرقفلی تسری داد و لیکن متاسفانه مشاهده گردیده که بعضاً در شورای حل اختلاف و دوایر اجرای احکام این تفسیر اشتباه را نموده و بالاجبار موجر ملک تجاری را نیز وارد این ماده نموده

ولی مع الوصف در صورت تسری نیز تخلیه و تحویل با اجازه استفاده تا زمان تعدیه وجه امری کاملاً متفاوت بوده و بر اساس اصول فقهی و قانونی با پایان یافتن رابطه قراردادی امکان استفاده از مورد اجاره غیر ممکن میباشد و صرفاً تحویل آن منوط به وصول سرقفلی پرداختی میباشد و نه مجوزی برای استفاده از آن و با این وصف وضعیت حقوقی مستاجر در مال دیگری و نیز تکلیف حقوق مالک در این خصوص چه میشود

که هرکدام با فرضیه های مختلف به جهت ابهام و ایرادات متعدد در قانونگذاری منتهی به تعابیر شخصی محاکم تعدد آراء و نهایتاً همان بی اعتمادی مذکور را خواهد گردید چرا که اگر بر فرض مالکیت مشائی و یا قهری بر مورد اجاره همچون ارث و وصیت و غیره را متصور گردید و تعدادی سهم خود را تعدیه و تعدادی تعدیه نکرده و یا تعدادی در دسترس نباشند و یا محجور و صغیر و غیره میتوان این مورد را به فاجعهای برای حل مسئله چه در محاکم و چه برای مستاجر نگون بخت و موجرینی که سهم خود را تعدیه و لیکن میبایستی بجهت عدم پرداخت سایرین, یا خود جور دیگران را کشیده و برای باز پس گرفتن ملک خود کل سرقفلی به قیمت روز را پرداخت و حالیه ایشان راهی پلکان عدلیه گردیده و یا هکذا...؟؟

و یا این فرض متصور است که تا زمانی که مالک سرقفلی را تعدیه ننموده و با وجود تسری بسیار اشتباه ماده &#۱۶۳۴;&#۱۶۳۲; آئین نامه تا زمان تعدیه وجه, قائل به امکان تصرف مستاجر به مورد اجاره را گردید, تکلیف حقوق مالک در ایام تصرف چه میگردد؟ اگر اجرت المثل ایام تصرف را قائل گردیم که بنوعی تعبیر بر تاسیس رابطه قراردادی جدید میباشد که با توجه به انقضاء مدت رابطه قراردادی پایان یافته نمیتوان ادامه رابطه را قرارداد اجاره نامید

و اگر اجرت المثل را ناشی از الزامات قراردادی فرض دانست که معیار تعیین اجرت المثل در حالتی که قانون در این محل سکوت داشته و بخواهیم قائل به نظر محکمه بدانیم با نا برابریهای متعدد ناشی از تعابیر قضات محترم روبرو خواهیم شد چرا که مستاجر شاید صرف تصرف خود را ناشی از تضمین جهت دریافت سرقفلی پرداختی دانسته و هیچ تمایلی به ادامه فعالیت نداشته پس اجرت المثل تعیینی نه تنها راهگشای ایشان نباشد بلکه افزونی خسارت به ایشان قلمداد میگردد و این مساله با قاعده فقهی ''لا ضرر'' کاملاً تناقض داشته و از طرفی در همان فرض مالکیت مشائی نیز برای آندسته از مالکینی که سهم خود را تعدیه نموده نیز این قائده با تکلیفشان به جهت نقص قانونی تداخل خواهد داشت.

ب) قیمت عادله موضوع تبصره &#۱۶۳۴; ماده &#۱۶۳۸; را با چه سنگ محکی در نظر خواهند گرفت؟ آیا با فروشگاههای اطراف؟ اگر چنین است آیا حتی بر فرض وجود فروشگاه با همان فعالیت آیا میتوان امید به اجرای عدالت بود؟ آیا میتوان فرض نمود که هر فعالیتی یک تناسب درآمد دارد یعنی به عبارتی مگر میشود فرضاً یک میوه فروشی پر مشتری با درآمد روزانه X ریال را با فروشگاه کم مشتری با درآمد &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۲; X یکی دانست و قائل به اجرای عدالت نیز گردید؟ و چطور باید سرقفلی سال فلان را با مشابه سال بهمان قیاس گرفت و در درآمد ایشان فرض کرد و هکذا....

صرفنظر از چند مورد از موارد عدیده موجود مشکل اساسی در تعریف و تعبیر نیز میتواند باشد چرا که در فرهنگ عرفی و حتی بعضاً حقوقی هنوز تفاوت عمده میان حق کسب و پیشه با سرقفلی مشخص نشده و در فرهنگ حقوقی نیز جایگاهی ندارد و بنوعی هر دو را یکی قلمداد میگردد در صورتی که این تفاوت بسان تشابه روز است با شب چرا که حق کسب و پیشه با فعالیت و رونق دادن مستاجر در محل تجاری ایجاد گردیده و هماکنون قانون ما فاقد این حق مسلم و تعریف جهان شمول و پذیرفته شده جهانی میباشد و در حالی که سرقفلی همان وجهی است که بنا بر عرف مستاجر به مالک پرداخت و در انتهاء نیز آن وجه را وصول مینماید که این واژه نه ودیعه میباشد نه تضمین و نه قرض الحسنه چرا که با اصول کلیه موارد در تناقض اساسی میباشد

فلذا بنظر میرسد با تاسیس این قانون, قانونگذار محترم شاید صرفاً بمنظور تقلیل دعاوی متعدد در دادگستری موفق شده که صورت مساله را پاک تا اصل احترام به مالکیت که همانا تخلیه سریع میباشد را ایجاد و از طرفی علیرغم وجود ایرادات متعدد در قانون &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۷;&#۱۶۳۸; و سعی در رفع آن مشکلات، سادهترین گزینه را انتخاب نموده و با این موضوع یکی از اهرمهای مهم اقتصادی و پویائی جامعه را نا امید و حتی همانگونه که اشاره گردید مالک را نیز به مشکلات دیگر مبتلا نمود.

هرچند که بررسی این قانون با مقاله نمیتواند حل گردد و شاید یکی از دلایل انتخاب این گزینه بسیا ر سخت و طاقت فرسا در مقایسه تطبیقی تز دکترا را در پیش روی نگارنده قرارداد ولی امید است با تحلیل و بررسی این مقاله به عنوان شروع و پذیرش پیشاپیش وجود ایرادهای فراوان به نقطه نظرات اینجانب و ارائه طریق و نهایتاً نقدهای فراوان موجبات تعالی و منطبق شدن این قانون بانیازهای روز جامعه و همچنین با استفاده از مقررات تدوین شده کشورهای پیشرو شرایط قانونی پیشرفته را فراهم گردد. امید است بتوانم سایر موارد دیگر را نیز در مقالات بعدی دنبال نمایم.
http://www.iranbar.org/ph1171.php#608منبع:

محمدحسنی
وبلاگ حقوقی محمدحسنی درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید- آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 --تلفن تماس تهران: 66342315____ 66342303
مطالب اخیر:
کدهای اضافی کاربر :