وبلاگ حقوقی محمد حسنی
گردآوری مقالات و مطالب حقوقی
hassani.org
صفحات وبلاگ
کلمات کلیدی مطالب
- یکشنبه ۱۳۸۸/۱۱/۱۸

 

منابع مقاله:

فصلنامه پژوهش و حوزه، شماره 8، نوری همدانی؛

 

 

 

اسلام با غنای فرهنگی و مبانی محکم خود، پاسخ گوی نیازهای بشر در هر عصر و زمانی است. فقهای گذشته ما از فقه پویای اسلام، این نیازها را استنباط و استخراج کرده و مسائلی را که در زمان آن ها مطرح بوده، پاسخ داده اند. ما نیز در زمان خود از همین فقه پویا و سرچشمه فیاض، احکامِ مسائلی را که نیاز است، از مبانی فقهی استخراج می کنیم و در اختیار جوامع انسانی قرار می دهیم. فقهای آینده نیز از همین چشمه جوشان، پاسخ هر مسئله ای را که به وجود آید، از مبانی احکام اسلام استخراج خواهند کرد. این کاروان هرگز متوقف نخواهد شد و هیچ مسئله ای از دیدگاه اسلام بی جواب نخواهد ماند. ما هم به همین منظور از اول سال تحصیلی، شماری از مسائل جدید را که نیاز جامعه امروز است، بحث و بررسی کرده ایم. از جمله:

بانک داری از نظر اسلام، بیان زیان های فرهنگی، اقتصادی و اجتماعی رباخواری و بررسی حیله های ربا؛

کاهش ارزش پول؛

ضمانِ مثل و قیمت و قاعده علی الید؛

مرگ مغزی و تمام مسائل مربوط به آن؛

پیوند اعضا و مسائل آن؛

تشریح میت و مسائل مربوط به آن؛

تأثیر اختلاف افق یا عدم آن، در ثبوت هلال؛

نماز و روزه در قطبین و مناطقی که شب و روز آن بیش از 24 ساعت است یا اوقات در آن جا غیرمتعارف است؛

مسئله بیمه؛

ذبح با دستگاه های ماشینی.

پس از بحث و بررسی مسائل یادشده، سراغ مسئله «سرقفلی» رفته، مباحث آن را نیز با توفیق پروردگار بررسیدیم که ذیلاً ارائه می گردد:

پرسش اصلی در این بحث این است که آیا مالک یا مستأجر شرعا مجاز است پولی را غیر از وجه اجاره برای سرقفلی بگیرد؟ یا نه. اگر شرعا مجاز است، در کجا و در چه صورتی است؟

تعریف سرقفلی

«سرقفلی» کلمه ای فارسی است که در کتاب های عربی به آن «السرقفلیة» یا «الخلو» می گویند. در تعریف اصطلاحی «سرقفلی» باید گفت: گرفتن پولی، غیر از وجه اجاره، در برابر ملکی که به اجاره در اختیار کسی داده می شود را سرقفلی می گویند.

پیشینه مسئله

قانونی در اروپا بوده است که اگر کسی جایی را اجاره کرد و مشغول کار شد، بعد از مدت اجاره مالک حق ندارد او را از آن جا بیرون کند و مستأجر اولویت دارد تا در آن مکان مانده و اجاره بپردازد. کم کم در کشورهای دیگر هم این قانون رواج یافت؛ اما در قوانین اسلامی چنین حق و اولویتی برای مستأجر بدون اذن و اجازه مالک وجود ندارد. از این رو مسئله مشروعیت سرقفلی یا غیر شرعی بودن آن؛ بایستی بررسی شود، تا در سایه این بررسی بتوان موارد جواز سرقفلی را از غیرجواز تشخیص داد.

محورهای مسئله

برای روشن شدن این مطلب که گرفتن سرقفلی در کجاها جایز است و در چه جایی شرعی نیست، مسئله سرقفلی را در دو محور اساسی پی می گیریم: یکی درباره مالک و دیگری مستأجر.

محور اول. سخن اصلی در این بخش این است که آیا مالکی که مالش را اجاره می دهد، می تواند پولی را علاوه بر مبلغ اجاره با نام سرقفلی از مستأجر بگیرد؟ یا نه. در جواب باید گفت: بله مالک می تواند این کار را بکند؛ زیرا مالک، این پول را برای اجاره نمی گیرد، بلکه به یکی از سه صورت زیر که هر سه شرعی و جایز است، می گیرد:

الف. گرفتن سرقفلی برای تقدم مستأجر مخصوصی بر دیگران: مالک به هنگام اجاره دادن ملک خود، اعلام می کند: هر کسی که می خواهد او را بر دیگران مقدم کنم و ملکم را به او اجاره دهم، باید چنین مبلغی را علاوه بر اجاره بپردازد. مالک در حقیقت با این عمل دو نوع پول از مستأجر می ستاند: یکی بابت سرقفلی و این که او را بر دیگران مقدم داشته، و دیگری بابت اجاره.

مبلغی که مالک از مستأجر برای تقدیم او بر دیگران می گیرد و به آن سرقفلی گفته می شود، در واقع بر اساس یکی از سه عقد شرعی جعاله، صلح یا هبه معوضه است که هر سه نیز صحیح است. بنابراین گرفتن چنین پولی برای مالک به هر یک از سه عقد یادشده جایز، شرعی و حلال است.

ب. گرفتن سرقفلی برای شرط ضمن اجاره: مالک با مستأجر شرط می کند که مثلاً من این مغازه را به شما اجاره می دهم به شرط این که فلان مبلغ را علاوه بر پول اجاره بدهی تا در مقابل به شما اجازه دهم که بتوانی به دیگران هم اجاره بدهی. به دیگر سخن، مستأجر با موجر (مالک) در ضمن اجاره شرط می کند که اختیار داشته باشد، این مال را به دیگری هم اجاره بدهد؛ مالک هم برای قبول این شرط، از مستأجر پولی می گیرد. این شرط، شرط ضمن اجاره است، اجاره هم از عقود لازم است، بنابراین، این شرط نافذ است و مالک در برابر این شرط می تواند از مستأجر پولی اضافه بر مبلغ اجاره با نام سرقفلی بگیرد و حلال است. حال که شرط مشروع و نافذ است، بایستی مالک به شرط خود وفا کند، چنان چه مالک تخلف کرد، مستأجر حق دارد به محکمه شرعی مراجعه کند.

ج. گرفتن سرقفلی برای دادن وکالت به مستأجر: صورت سوم این است که مالک به مستأجر وکالت می دهد بعد از سرآمدن مدت اجاره، به خود یا به شخص دیگری اجاره دهد و در مقابل این وکالت پولی می گیرد و اشکال هم ندارد؛ زیرا در برابر وکالت و اختیاری که به مستأجر داده، مبلغی را با نام «هبه معوضه» یا «صلح» گرفته و در هر صورت صحیح، شرعی و حلال است.

محور دوم

پرسش اساسی در این محور این است که آیا مستأجر هم می تواند سرقفلی بگیرد؟ یا نه. برای یافتن پاسخ این پرسش همانند محور اول باید وجوهی را یادآور شد. برخی از این وجوه حلال و جایز است و بعضی دیگر حرام. نخست صورتی را که گرفتن سرقفلی برای مستأجر حرام است، می گوییم و آن گاه دو وجه جواز را بررسی خواهیم کرد.

حرمت سرقفلی برای مستأجر

چنان چه مستأجر پس از سرآمدن مدت اجاره، رأسا و بدون اجازه مالک، مال الاجاره را به دیگری اجاره داده، سرقفلی بگیرد، این اجاره و سرقفلی باطل و حرام است، زیرا عینی که در دست مستأجر است، اجاره بوده و مستأجر موظف است پس از پایان مدت اجاره، آن را به صاحبش برگرداند؛ بر این اساس اگر آن را برنگرداند و بدون اجازه مالک به کس دیگری اجاره دهد و سرقفلی هم بگیرد، هم اجاره و هم سرقفلی حرام است.

باید توجه داشت بعد از تمام شدن مدت اجاره، مستأجر نمی تواند به استناد این که مدت طولانی در مکانی که اجاره کرده، اقامت داشته و باعث رونق آن جا شده است خود را دارای حق بداند و در برابر این حق، بدون اجازه مالک آن مکان را اجاره دهد و سرقفلی هم بگیرد. این عمل جایز نیست، زیرا اگر مال کسی در دست شخصی باشد، بدون اجازه مالک، شرعا نمی تواند در آن تصرف کند.

جواز سرقفلی برای مستأجر

الف. گرفتن سرقفلی برای تخلیه محل اجاره: این وجه را می توان این گونه تصور کرد که مالک، مالی را بدون شرط مباشرت به شخصی تا پنج یا ده سال اجاره می دهد و هنگام اجاره به مستأجر می گوید: «من این مال را به شما اجاره می دهم و ماهی این مقدار می گیرم، چه خودت می خواهی از آن استفاده کنی یا دیگری.» پس از آن که مستأجر مشغول کار شد، شخص دیگری به مستأجر می گوید: «شما این جا را تخلیه کن! در عوض به شما این مقدار پول را خواهم داد و خودم از مالک اجاره می کنم.»

آیا این پولی که مستأجر دوم به مستأجر اول می دهد و تنها در برابر تخلیه و صرف نظر کردنِ مستأجر اول از این مکان است، جایز می باشد؟ یا نه. ظاهرا جایز است؛ برای این که مستأجر اول حق داشته مثلاً ده سال در این مکان بماند و حالا بعد از دو سه سال در مقابل پولی که می گیرد، از این حق خود می گذرد و این مکان را تخلیه می کند. بدیهی است، اگر مستأجر اول کنار نمی رفت و از حق خود نمی گذشت، مالک نمی توانست به دیگری اجاره دهد؛ چون مالک، این مکان را مثلاً ده سال به مستأجر اول اجاره داده بود و وقتی که این مستأجر از حق خود صرف نظر کرد، اختیار با مالک است و مستأجر دوم می تواند از شخص مالک اجاره کند و به مستأجر اول نیز در برابر تخلیه مکان و دفع ید مبلغی را بدهد. گرفتن این مبلغ جایز است و اشکالی هم ندارد؛ زیرا در حقیقت نوعی هبه معوضه یا صلح است.

در بحث سرقفلی تنها یک روایت وجود دارد که آن هم درباره همین صورت است؛ بنابراین برای جواز گرفتن سرقفلی علاوه بر دلیل فوق، به این روایت نیز می توان استناد کرد:

و بالإسناد عن محمدبن مسلم قال: سئلت اباعبداللّه عن الرجل یرشو الرجل الرشوة علی ان یتحوّل من منزله فیسکنه، قال: لا بأس به؛(1)

محمدبن مسلم گفت: از امام صادق علیه السلام پرسیدم: شخصی به کسی پولی می دهد تا از منزل و محل سکونت خود برخیزد و او جایش ساکن شود، آیا این عمل درست است؟ حضرت فرمود: اشکالی ندارد.

بررسی سند روایت

الف و لام در کلمه «بالإسناد» عهد ذکری است؛ یعنی سندهای این حدیث همان أسنادی است که در حدیث پیشین آمده است. أسناد حدیث پیشین عبارت اند از: محمدبن الحسن باسناده عن الحسین بن سعید، عن حماد بن عیسی، عن حریز، عن محمد بن مسلم. شیخ طوسی این روایت را به إسناد صحیح خود، از حسین بن سعید اهوازی نقل کرده است. حسین بن سعید، حماد بن عیسی، حریز و محمد بن مسلم به ترتیب از راویان طبقه ششم، پنجم و چهارم هستند و همگی جلیل القدر و ثقه اند. بنابراین، روایت از ناحیه سند مشکلی ندارد و صحیح است.

بررسی متن روایت:

1. معنای کلمه «رِشوة» یا «رُشوة»: این کلمه در این جا به معنای رشوه ای که اصطلاحا حرام است و در باب قضا داده می شود، نیست؛ بلکه به معنای لغوی آن؛ یعنی «ایجاد وسیله»، به کار رفته است. مراد از دادن رشوه و گرفتن آن در این جا، این است که کسی به شخصی پولی بدهد و به وسیله این عمل به هدف خود که تخلیه منزل و صرف نظر آن شخص از آن محل است، برسد و پس از آن از صاحب مال رأسا اجاره کند و خود ساکن شود. امام صادق علیه السلام در پاسخ به صحت و سقم این عمل فرمودند: «لا بأس به» اشکالی ندارد.

2. معنای کلمه «منزله»: مراد از منزلی که در متن روایت آمده، چیست؟ آیا منزل مشترک میان مسلمانان است، یا منزل موقوفه است یا غیر از این ها؟ مرحوم صاحب وسائل پس از نقل این خبر، در این باره گفته است: «الظاهر أن المراد المنزل المشترک بین المسلمین کالأرض المفتوحة عنوة أو الموقوفة علی قبیل...» مراد از منزل، منزلی است که اگر شخص اول از آن جا بلند شود و ترک کند، شخص دوم می تواند در آن جا ساکن شود. مثل زمین های «مفتوحة عنوة» که مال همه مسلمان ها حتی آن ها که هنوز به دنیا نیامده اند است یا مثل موقوفه هایی که وقف طایفه ای خاص همانند فقرا است. در این گونه محل ها اگر کسی با متصدی اداره این زمین ها که حاکم شرع است قراردادی بست و بر اساس آن قرارداد در آن جا کار کرد یا زراعت نمود یا به نوع دیگری از آن جا بهره برداری کرد، تا زمانی که این شخص در آن جا هست، به کس دیگری نمی دهند، زیرا او قبلاً قرارداد بسته و حق تقدم دارد. بنابراین اگر شخص دیگری بخواهد این شخص از این مکان صرف نظر کند، بایستی مبلغی به این شخص بدهد و سپس خود جداگانه با ولی امر قرارداد دیگری منعقد سازد و از آن مکان استفاده کند.

بر اساس آن چه که درباره این روایت گفته شد و نیز با توجه به مطالب پیش از روایت که در زمینه صورت نخست مطرح شد، می توان این گونه نتیجه گرفت که گرفتن سرقفلی از سوی مستأجر اول برای تخلیه محل اجاره، جایز و حلال است و در واقع نوعی هبه معوضه یا صلح است.

ب. گرفتن سرقفلی برای شرط ضمن اجاره / خرید و فروش سرقفلی: مستأجر ضمن اجاره و به هنگامی که سرقفلی را از مالک می خرد با مالک شرط می کند که اگر روزی کنار رفت، حق دارد از مستأجر دومی سرقفلی بگیرد، یا این که از طرف مالک وکیل است مال الإجاره را به دیگری داده، سرقفلی بگیرد؛ مالک نیز این شرط را می پذیرد و در برابر آن از مستأجر سرقفلی می ستاند. این صورت هم مانند صورت پیشین جایز است، زیرا مستأجر با دادن سرقفلی به مالک در حقیقت حق سرقفلی را از مالک خریده است. در نتیجه با این عمل دارای حق واگذاری سرقفلی به دیگری می شود و در مقابل دادن سرقفلی به مستأجر دوم، می تواند مبلغی را علاوه بر وجه اجاره بستاند.

سرقفلی یعنی خرید و فروش حق

بحثی در بیع مطرح است که آیا مبیع باید عین باشد یا غیرعین هم می تواند مبیع باشد، مثل خرید و فروش حق؟ مرحوم شیخ انصاری در ابتدای مبحث بیع از کتاب مکاسب فرموده است: «ظاهر این است که بایستی مبیع عین باشد و در غیر عین، بیع صحیح نیست و بیعِ «خدمة المدبر» یا بیعِ «السکنی الدار» و امثال این ها را که مبیع در آن ها عین نیست، باید توجیه کرد.» در مقابلِ ایشان برخی از شارحانِ مکاسب و گفته اند: لازم نیست مبیع عین باشد بلکه منفعت یا حق را هم می توان خرید و فروش کرد، مثل خرید و فروش حق التحجیر. ما نیز بر این عقیده ایم که لازم نیست، مبیع عین باشد، بلکه حق را هم می توان فروخت و در این جا هم سرقفلی حقی است که مستأجر از مالک خریده و این حق را به دومی می فروشد و دومی هم به سومی و همین طور. این نوع خرید و فروش حلال است. حتی همانند سایر حقوق میت، ارث هم برده می شود.

منبع:http://www.hawzah.net/Hawzah/Articles/Articles.aspx?id=81598&LanguageID=1

محمدحسنی
وبلاگ حقوقی محمدحسنی درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید- آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 --تلفن تماس تهران: 66342315____ 66342303
مطالب اخیر:
کدهای اضافی کاربر :