رأی اصراری دیوان عالی کشور- فوریت اعلام فسخ در خیار غبن جنبه عرفی و متعارف دارد - موسسه حقوقی عدل محمد حسنی


موسسه حقوقی عدل محمد حسنی
گردآوری وارائه مطالب متنوع و سودمندحقوق خصوصی
صفحات وبلاگ
کلمات کلیدی مطالب
- چهارشنبه ۱۳۸٩/۱/۱۸

 

جلسه   هیئت عمومی دیوان عالی کشور موضوع پرونده اصراری ردیف 87/4 به ریاست آیت الله مفید، رئیس دیوان عالی کشور و با حضور آیت الله دری نجف آبادی، دادستان کل کشور و قضات شعب حقوقی دیوان عالی روز سه شنبه یکم مرداد ماه سال جاری ‌برگزار شد.
‌به گزارش ، طبق این پرونده خواهان های این پرونده در دادخواستی عنوان می دارند که خانه خود را واقع در ارومیه به قیمت 90 میلیون ریال فروخته اند؛ اما بعد از گذشت چند روز به استناد خیار غبن از دادگاه فسخ معامله را خواستار می شوند


 

‌یکی از شعب دادگاه ارومیه با ارجاع پرونده به کارشناس، قیمت خانه را در زمان معامله 120 میلیون ریال اعلام می کند. بر این اساس دادگاه بدوی غبن را فاحش دانسته و به فسخ معامله حکم می دهد که پس از فرجام خواهی، شعبه دیوان عالی کشور اعمال خیار غبن در این پرونده را وارد ندانسته و حکم را نقض و پرونده را به شعبه دیگر از دادگاه بدوی ارجاع می دهد و این شعبه از دادگاه ارومیه نیز همانند شعبه دادگاه بدوی قبلی خواهان های بدوی این پرونده را مغبون دانسته و به فسخ معامله حکم می دهد که با فرجام خواهی دوباره محکوم علیه، پرونده اصراری تلقی می گردد. ‌اکثریت اعضای هیئت عمومی دیوان عالی کشور پس از بحث و بررسی در خصوص این پرونده سرانجام رأی شعبه دادگاه بدوی مبنی بر مغبون شدن خواهان های پرونده و فسخ معامله را تأیید کردند. ‌
خلاصه جریان پرونده
‌ در تاریخ 29 مهر 1380 میرحسین- س و فاطمه- الف دادخواستی به طرفیت بهلول- ر به خواسته صدور حکم به فسخ معامله موضوع قرارداد عادی مورخ 17 شهریور 1380 مقوم به مبلغ 90 میلیون ریال با منظور نمودن خسارات دادرسی به دادگاه عمومی ارومیه تقدیم کرده و توضیح داده اند:....< این جانبان مالک 6 دانگ پلاک ثبتی شماره 933 بخش 9 ارومیه به صورت مساوی بوده و قصد فروش آن را داشته اند. روزی متصدی بنگاه معاملات.... که او را نمی شناختیم، در غیاب خواهان ردیف اول به خانه مراجعه کرد و ضمن معرفی خود به خواهان ردیف دوم اظهار داشت که به بنگاه...... مراجعه کنید و پس از مراجعه گفت که باید هر چه زودتر خانه خود را بفروشی؛ چرا که خانه واقع شده در آن محل رونقی ندارد.
متصدی بنگاه قراردادی را پیش روی خواهان ردیف اول گذاشت و با قید 90 میلیون ریال درخواست نمود که قرارداد را امضا کند. به هر حال قرارداد امضا شد؛ اما به فاصله چند روز اطلاع پیدا کردند که ارزش و قیمت خانه خیلی بیشتر از قیمت تعیین شده توسط بنگاه است و حداقل بیش از 120 میلیون ریال ارزش دارد.....
سپس با ارسال اظهارنامه ای به شماره 1316 مورخ 24 مهر 1380 نیت خود را اعلام و درخواست فسخ معامله کردند؛ اما ترتیب اثر داده نشده است. ‌
این دادخواست به شعبه دوم دادگاه عمومی ارومیه ارجاع شد. در تاریخ 16 آبان 1380 بهلول- ر دادخواستی به طرفیت خواهان های پرونده مذکور و به خواسته صدور حکم به الزام خواندگان نسبت به تنظیم و امضای سند ثبتی 6 دانگ یک باب منزل مقوم به مبلغ 90 میلیون ریال و پذیرش اعسار از هزینه دادرسی به دادگاه عمومی ارومیه تقدیم نمود و عنوان داشت:....
‌به منظور رسیدگی به این دادخواست، پرونده به شعبه دوم دادگاه عمومی ارومیه ارجاع شد و به کلاسه 80/1979 ثبت و وقت دادرسی روز 26 فروردین 1381 تعیین و به طرفین ابلاغ شد؛ اما شعبه دوم دادگاه ارومیه بدون این که به دعوای اعسار از هزینه دادرسی مطرح شده در پرونده اخیر وفق مقررات رسیدگی کند و اثباتاً یا نفیاً در این مورد انشای رأی نماید، هر 2 فقره پرونده مذکور را توأمان مورد رسیدگی قرار داده است.
‌جلسه دادرسی مورخ 26 فروردین 1381 با حضور اطراف دعوا و وکیل خواهان های دعوای اصلی تشکیل گردیده است.
دادگاه در همین جلسه قرار ارجاع امر به کارشناس صادر کرد تا کارشناس منتخب قیمت ملک مورد تنازع را در روز وقوع عقد بیع مشخص نماید. کارشناس رسمی منتخب دادگاه به موجب نظریه ثبت شده به شماره 2985 مورخ 29 مرداد 1381 قیمت ملک موضوع دعوا را در تاریخ 17 شهریور 1380 معادل مبلغ 127 میلیون و 800 هزار ریال تعیین و به دادگاه اعلام نموده است.
پس از اطلاع اصحاب دعوا از نظریه کارشناس، بهلول- ر به نظریه کارشناس اعتراض نموده و دادگاه در تاریخ 4 شهریور 1381 براساس اعتراض مزبور قرار ارجاع امر به هیئت 3 نفره کارشناسی را صادر و اعلام کرده است.
اعضای هیئت 3 نفره کارشناسی منتخب دادگاه نیز... قیمت ملک متنازع فیه را در تاریخ انجام معامله 118 میلیون و 700 ریال برآورد و به دادگاه اعلام و اضافه نمود ه اند که ارزش ملک در تاریخ وقوع معامله نسبت به ثمن مورد معامله (90 میلیون ریال) 28 میلیون و 700 ریال مابه التفاوت داشته و مشمول غبن فاحش می گردد.
نظریه هیئت کارشناسی به طرفین دعوا ابلاغ گردیده و دادگاه با اعلام ختم دادرسی مبادرت به صدور رأی نموده است.
رأی شعبه دوم دادگاه ارومیه ‌
...< بنا به مراتب، دادگاه با احراز وجود غبن فاحش در معامله و اعلام خواهان به مورد در موعد قانونی مستنداً به ماده 416 قانون مدنی و نیز مواد 57، 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به فسخ معامله فیمابین موضوع بیع نامه عادی مورخ 17 شهریور 1380 به لحاظ غبن فاحش با رد ثمن مقبوضه و نیز محکومیت خوانده به پرداخت هزینه دادرسی مقرر اخذ شده از خواهان ها و حق الوکاله طبق تعرفه قانونی در حق خواهان صادر و اعلام می نماید و راجع به دعوای مرتبط بهلول-ر به طرفیت میرحسین-س و فاطمه - الف به الزام به تنظیم و امضای سند رسمی نسبت به یک باب منزل مورد معامله با عنایت به قسمت اخیر حکم نسبت به فسخ معامله مورد نظر به لحاظ غبن فاحش در آن قابلیت استماع نداشته و مردود اعلام می گردد.>
محکوم علیه در تاریخ 16 اسفند 1382 از دادنامه بدوی مـذکـور فـرجـام خواهی نموده و در ضمن دادخواست فرجامی تقدیمی به دفتر دادگاه بدوی تقاضای اعسار از پرداخت هزینه دادرسی را کرده است؛ اما دادگاه مرقوم بدون این که به ادعای اعسار از هزینه دادرسی مرحله فرجام خواهی رسیدگی کند، پس از ابلاغ نسخه ثانی دادخواست به فرجام خواندگان و وصول لایحه جوابیه از طرف آنان پرونده را به دیوان عالی کشور ارسال می نماید.
شعبه 38 دیوان عالی کشور به موجب تصمیم شماره 83/698/38 مورخ 4 بهمن 1383 با توجه به عدم رسیدگی شعبه دوم دادگاه عمومی شهرستان ارومیه به دعوای اعسار فرجام خواه از پرداخت هزینه دادرسی، مرحله بدوی و فرجامی پرونده را قابل طرح ندانسته و به شعبه دوم دادگاه عمومی شهرستان ارومیه اعاده نموده است. ‌
شعبه دوم دادگاه عمومی ارومیه به موجب رأی شماره 980 مورخ 30 مرداد 1384 بنا به جهات مذکور در رأی، حکم به رد اعسار بهلول- ر را صادر و اعلام کرده است که این رأی حضوراً به مشارالیه ابلاغ شود.
‌نامبرده اعلام نموده که اعتراضی به رأی مزبور ندارد و هزینه دادرسی را تأدیه کرده و پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع شده است.
این شعبه به موجب دادنامه شماره 84/851/38 مورخ 21 اسفند 1384 به شرح بین الهلالین مبادرت به صدور رأی نموده است.
رأی شعبه دیوان عالی کشور
....< اعتراض فرجام خواه نسبت به دادنامه شماره های 2543 و 2544 مورخ 15 دی 1382 شعبه دوم دادگاه عمومی شهرستان ارومیه وارد است.
..... به این ترتیب با توجه به تاریخ معامله (17 شهریور 1380) و تاریخ ارسال اظهارنامه شماره 1316 مورخ 24 مهر 1380 و تاریخ تقدیم دادخواست (29 مهر 1380) اقدام خواهان ها در زمینه تقاضای فسخ معامله علاوه بر این که متضمن انشای فسخ معامله نبوده، با فوریت خیار غبن بعد از علم به غبن منافات دارد و رأی فرجام خواسته که به شرح آن دادگاه حکم به فسخ معامله صادر نموده، مخالف ماده 420 قانون مدنی و محتویات پرونده صادر گردیده است.
بنا به مراتب این قسمت از دادنامه فرجام خواسته به علت مخالفت با قانون و عدم مطابقت با دلایل موجود در پرونده به استناد مفهوم ماده 370 و بند 2 ماده 371 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه های عمومی و انقلاب نقض می شود... ‌
پــرونــده بـه شـعـبـه دهـم دادگاه عمومی حقوقی ارومیه ثبت و مورد رسیدگی قرار گرفته است.دادگاه در تاریخ اول بهمن 1385 ختم دادرسی را اعلام و به موجب دادنامه شماره های 1644 و 1643 مورخ 4 بهمن 1385 ضمن شرح دعاوی مطرح شده به شرح بین الهلالین مبادرت به صدور رأی نموده است: ‌
رأی شعبه دهم دادگاه حقوقی ارومیه
.........< دادگـاه از تـوجـه بـه اظهارات، دفاعیات و ایرادهای اصحاب دعوا و استماع اظهارات وکلا و تقابل و بررسی اسناد و مدارک طرفین، استماع اظهارات مطلعین، ملاحظه نظریه کارشناسی و اقدامات معموله از جانب خواهان های اصلی آنچه که به نظر دادگاه محرز و مسلم است، اختلاف قیمت و غبن فاحش محقق است....
‌بنابراین دادگاه مستنداً به مواد 416 و ما بعد قانون مدنی و احراز اقدام فوری از جانب فروشندگان که منظور نظر قانون گذار در ماده 420 قانون مدنی که به شکلی که مذکور افتاده، محقق شده،ازاین رو دادگاه با قبول دعوای مطرح شده از جانب خواهان های اصلی (فروشندگان) ضمن صدور حکم به فسخ مبایعه نامه عادی مورخ 17 شهریور 1380 به لحاظ غبن فاحش می نماید و با قبول دفاعیات خواهان ها و وکیل مشارالیه و باتوجه به مراتب مذکور حکم بطلان دعوای بهلول-ر صادر می نماید.....>
‌پس از ابلاغ دادنامه وکیل خوانده در مهلت مقرر قانونی از رأی صادر شده فرجام خواهی نموده است.
رأی شعبه دیوان عالی کشور
نظر به این که با فرجام خواهی بهلول- ر شعبه 38 دیوان عالی کشور به موجب دادنامه شماره 84/851/38 مورخ21 اسفند 1384 دادنامه شعبه دوم دادگاه عمومی ارومیه را نقض و رسیدگی مجدد را به شعبه دیگر دادگاه عمومی ارومیه ارجاع داده است.همچنین رسیدگی مجدد در شعبه دهم دادگاه عمومی شهرستان ارومیه صورت گرفته و دادگاه اخیر الذکر به موجب دادنامه شماره های 1643 و 1644 مورخ 4 بهمن 1385 در مورد دعوای اصلی حکم به فسخ مبایعه نامه عادی مورخ 17 شهریور 1380 به لحاظ غبن فاحش و در مورد دعوای طاری حکم به بطلان دعوای بهلول- ر صادر نموده است،ازاین رو با لحاظ ماده 407 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه های عمومی و انقلاب رأی شعبه دهم دادگاه عمومی ارومیه در باب دعوا فسخ معامله به علت غبن فاحش اصراری است.
رأی دادگاه های بدوی مورد تأیید است
حجت الله یزدان زاده، رئیس شعبه سوم دیوان عالی کشور اظهار داشت: طبق ماده 46 قانون ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که در دفتر املاک ثبت شده،تمامی معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد و سند رسمی انتقال برای آن صادر گردد.
همچنین طبق ماده 47 قانون ثبت در نقاطی که اداره ثبت اسناد ، املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده، وزارت عدلیه مقتضی بداند که ثبت اسناد کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک غـیـرمـنـقـوله که در دفتر املاک ثبت نشده، اجباری و الزامی است.
وی بیان داشت: به صراحت ماده 48 قانون ثبت، سندی که مطابق مواد مذکور باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از اداره ها و محاکم پذیرفته نخواهد شد. با این کیفیت ثبت عقود و معاملات عینی املاک ثبت شده و ثبت نشده هم به شروط چهارگانه موضوع ماده 190 قانون مدنی الحاق گردیده و به عنوان شرط پنجم صحت هر معامله ثبت شده و ثبت نشده تلقی می گردد.
‌نظر به این که معامله خواهان ها با خوانده نسبت به پلاک باقی مانده 933 بخش 9 ارومیه در دفتر اسناد رسمی به ثبت نرسیده و سند رسمی انتقال صادر نگردیده، هیچ آثار حقوقی و قانونی بر آن معامله مترتب نبوده است.
‌یزدان زاده در بخشی از سخنانش فسخ معامله را تأیید کرد و اظهار داشت: پس از علم و اطلاع از خیار غبن در زمان بسیار نزدیک از وقوع معامله با رعایت قواعد ماده 449 قانون مدنی فسخ معامله را به خوانده اعلام داشته اند؛ چون خوانده تمکین نکرده که خواهان ها معامله فـسـخ شـده را طی اظهارنامه رسماً به وی ابلاغ نمودند. بنابراین دادنامه شعبه دهم دادگاه عمومی ارومیه از جهت نتیجه منطبق با موازین قانونی صادر شده و مورد تأیید است. ‌
در این پرونده اراده باطنی خواهان بروز خارجی پیدا کرده است
دکتر میرحسین عابدیان، مستشار شعبه دیوان عالی کشور افزود: اگر خواهان به موقع اقدام به فسخ می کرد، عقد منحل می شد. در این خصوص نه دادگاه ها و نه شعبه دیوان اختلافی ندارند.
‌آنچه محل اختلاف است2 مطلب است: نخست آن که فوریت خیار غبن رعایت شده یا خیر؛ یعنی اقدام به فسخ فوری بوده؟ و دوم آیا واقعاً ذوالخیار اقدام به فسخ کرده یا این که اصلاً انشای فسخی نبوده است؛ بلکه به دادگاه مراجعه کرده، بدون این که خود انشای فسخ کند و از دادگاه تقاضای فسخ کرده است. ‌
وی با بیان این که دادگاه مرجع فسخ نیست،گفت: خیار امری ارادی است، باید از ناحیه ذوالخیار اعمال شود. دادگاه فقط تأیید می کند. ‌
این قاضی دیوان عالی کشور افزود: مراد از فوریت در خیارات از جمله فوریت در خیار غبن مستفاد از ملاک ماده 1131 قانون مدنی این است که مغبون پس از علم موضوعی؛ یعنی علم به علت فسخ و علم حکمی؛ یعنی علم به این که غبن موجب خیار است و نیز علم به فوریت علم حکمی هر 2 اینها را دربرمی گیرد، بعد از علم موضوعی و علم حکمی، فوراً به فسخ مبادرت نماید. علم حکمی با توجه به اماره اطلاع از قوانین بعد از انتشار قوانین مفروض است؛ اما با توجه به اصل عدم درخصوص علم موضوعی عدم علم مطابق با اصل است و مدعی علم موضوعی به عنوان کسی که امر خلاف اصل را اظهار می کند، باید با اقامه دلیل ادعای خود را ثابت کند. ‌
علم موضوعی در اینجا برای کسی که ادعا می کند، علم موضوعی حاصل شده است، در واقع امر خلاف اصل است. اصل این است که علم موضوعی وجود نداشته است. غرض این است که با اظهار مغبون به این که از فلان تاریخ علم موضوعی حاصل شده، این مطلب باید از او پذیرفته شود، به دلیل این که حرفش موافق با اصل است. این مطلب از او پذیرفته است؛ مگر خلاف آن به دلیل یا به اماره ثابت شود یا طرف مقابل دلیل بدهد که وی قبلاً مطلع شده بوده یا اماره ای باشد ظهوری که ما از آن ظهور استفاده کنیم که قبلاً ذوالخیار مطلع شده است؛ چون اماره بر اصل از جهت کاشفیت از واقع بعد از علم موضوعی و حکمی فوریت در اقدام به فسخ تقدم دارد. ‌
وی به فوریت خیار غبن اشاره کرد و بیان داشت: این فوریت عرفی است و این مطلب؛ یعنی عرفی بودنش هم از فقه به روشنی مستفاد است و هم از قسمت اخیر ماده 1131 قانون مدنی که گفته است این فوریت، فوریت عرفی است. ‌
عابدیان با بیان این که 2 نتیجه بر فوریت امر عرفی دلالت دارد، اظهارداشت: اول این که این امر، کاملاً موضوعی است نه حکمی. امر عرفیه، امر کاملاً موضوعی است. اختلاف شعبه دیوان عالی کشور و دادگاه ها در حکم نیست، هر دو می پذیرند که اگر خیار غبن فوری اعمال شد، فسخ می شود؛ اما این فوریت عرفی کاملاً امر موضوعی است. دوم، نتیجه هم این است که غرض از این فوریت، اقدام به فسخ در زمانی است که عرفاً اتخاذ تصمیم ذوالخیار به انحلال معامله یا ابقای آن در هر معامله ای ثابت نیست. این مدت ثابت نیست که اگر بگوییم یک هفته گذشت، فوریت از بین رفت.
وی تصریح کرد: فسخ در صورت تحقق خیار عمل ارادی انشایی است که باید از ناحیه ذوالخیار انجام شود. این امر بی شک مورد تأیید همکاران در دیوان عالی کشور هم قرار گرفته است. این عمل حقوقی نظیر دیگر اعمال حقوقی در نظام حقوقی ایران به قصد انشا محقق می شود، به شرط این که مقرون به چیزی باشد که دلالت بر قصد نماید. بنابراین، روشن است که اولا،ً وظیفه دادگـاه فـسـخ مـعامله نیست؛ بلکه اعلام صحت یا عدم صحت فسخ انشا شده از ناحیه ذوالخیار است. ثانیاً، برای انشای فسخ از ناحیه ذوالخیار تــعـلــق اراده جــدی بــاطـنــی ذوالخیار به انحلال که به وسیله ای نه ضرورتاً با اظهارنامه؛ بلکه به هر وسیله ابراز شود، کفایت می کند.
عابدیان تصریح کرد: در این پرونده اجمالاً رجوع فروشندگان به خریدار و اعلام عدم رضا به معامله و درخواست از وی که در واقع به لسان عرفی اظهار شده که ما از شما می خواهیم فسخ بکنید، همین مراجعه کافی است. مراجعه حاکی از این است که این اراده باطنی ابراز شده است.
این قاضی عالی رتبه با اشاره به این که در نظام حقوقی ایران به منظور مؤثر شدن فسخ ضرورتی به این که اراده ذوالـخـیــار بــر فـســخ بــه مـخــاطــب اعــلام شـود، وجـود ندارد،اظهارداشت: صرف این که تعلق اراده باطنی بر فسخ محقق شود و به علاوه به نحوی از انحا ابراز شود، کفایت می کند؛ اما اعلام، یعنی به اطلاع طرف مقابل رساندن برای تحقق فسخ لازم نیست؛ اگرچه در مواردی تأخیر در اعلام به اطلاع طرف درگیر رساندن ممکن است موجب مسئولیت مدنی باشد، بحث دیگری است، برای تحقق فسخ و تأثیرش صرف تعلق اراده باطنی به فسخ و ابرازش؛ یعنی علنی کردنش به نحوی از انحا کفایت می کند. در این پرونده تأخیر در اعلام به وسیله اظهارنامه یا هر وسیله دیگر ممکن است مانع از تأثیر فسخ قلمداد شود. در این پرونده نیز اراده باطنی خواهان بروز خارجی پیدا کرده است.
وی با بیان این که فوریت خیار غبن و کلیه خیاراتی که در قانون فوریت آنها مقرر است، عرفی می باشد، خاطرنشان کرد: دادگاه ها عرف را با عرف احراز کردند که در اینجا به موقع فسخ انجام شده است. ورود دیوان عالی کشور به عنوان مرجع رسیدگی فرجامی در این امر، کاملاً موضوعی به نظر من صحیح نیست؛ یعنی اگر دادگاه ها احراز کردند فسخ صحیح است، لازم نیست دیوان عالی کشور در این موضوع وارد شود. ‌
عابدیان در پایان افزود: اگر هیئت عمومی دیوان عالی کشور این معامله را تأیید کند به این معناست که کسی با لحاظ تورم شدید، فقط با پرداخت 2 میلیون تومان صاحب خانه ای می شود و به این فروشنده پس از گذشت چندین سال و پایین آمدن شدید ارزش پول فقط 7میلیون پول بدهیم، این امر از دید عرف ناعادلانه است. با توجه به جهات حـقـوقـی کـه بـحـث کـردیم و فارغ از این جهت کاملاً غیرحقوقی، رأی شعبه دهم دادگاه عمومی ارومیه قابل ابرام است.
‌ فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید، حاصل می شود
آیت الله حسین مفید، رئیس دیوان عالی کشور به مواد 420 و 1131 قانون مدنی اشاره کرد و گفت: خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است و طبق ماده 1131 قانون مدنی، خیار فسخ فوری است و اگر طرفی که حق فسخ دارد، بعد از اطلاع به دلیل آن عللی که موجب فسخ است، نکاح را فسخ نکند، خیار آن ساقط می شود، به شرط این که علم به حق فسخ و فوریت آن داشته باشد. ‌
وی بیان داشت: برابر ماده 449 قانون مدنی فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید، حاصل می شود؛ یعنی در فسخ باید انشای فسخ کند، دیگر ماده قانونی به این صراحت وجود ندارد.
مفید همچنین به منابع فقهی به خصوص تحریرالوسیله اشاره کرد و اظهارداشت: در مورد این پرونده، فروشنده می گوید من به خوانده این پرونده سفارش نکرده بودم که ملک من را بفروش؛ ولی خوانده به من مراجعه کرد که تو می خواهی خانه ات را بفروشی، گفتم شما از کجا خبر داری، گفت من از طریق آقای (ر) که می خواهد این خانه را بـخـرد، اطـلاع پـیـدا کـردم. اگـر نـگوییم تبانی بوده یا کلاهبرداری، این مسئله عادی نیست. خواهان می گوید وقتی من مراجعه کردم، به من گفتند که این خانه را بفروش، این خانه خریدار ندارد. این خانه در منطقه بدی قرار دارد و اهالی این منطقه آدم های خوبی نیستند. ‌
خلاصه این قدر به خواهان از خانه اش و منطقه آن بد گفتند که بیچاره راضی شد و قبول کرد سپس قولنامه را نوشتند و در واقع 9 میلیون تومان آن خانه را معامله کردند. فروشنده به این مبلغ اندک نیز راضی بود؛ چرا که قبلاً ته دل وی را خالی کرده بودند.
رئیس دیوان عالی کشور فوریت هر چیزی را به تناسب خودش دانست و بیان داشت: ممکن است فردی کالایی بخرد، بعد ازخرید فـوراً بفهمد که آن جنس، کالای مورد نظر وی نبوده یا مارک مورد نظر را ندارد، در اینجا خیار غبن مصداق دارد. گاهی مواقع در عقود مواردی پیش می آید که به این زودی نمی توان از آن مطلع شد.
وی تصریح کرد: مشخص است خواهان های این پرونده بی خبر بوده اند و از قیمت ملک بعد از گذشت چند روز مطلع شده، بعد از آن هم اقدام عملی کرده است. خواهان عنوان داشته که بعد از فاصله چند روز اطلاع پیدا کردم که ارزش و قیمت خانه خیلی بیشتر از قیمت تعیین شده توسط بنگاه است و حداقل بیش از120 میلیون ریال ارزش دارد که غبن فاحش بوده است. ‌
بنابراین، پس از اطلاع از چگونگی امر و به علت این که در معامله انجام یافته مغبون شده خود و خانمش؛ چون هر دو مالک بودند، به دفعات به خریدار و بنگاه مورد نظر مراجعه کرده و درخواست فسخ معامله را نموده است؛ ولی به دلیل این که آنها از قیمت واقعی ملک فروخته شده با خبر بودند، از اجابت خواسته آنها امتناع کردند. ‌
مفید افزود: خواهان های پرونده به ناچار به دستگاه قضایی متوسل شده و به خوانده این پرونده اظهارنامه ارسال نموده که با امتناع خوانده مواجه شده اند. بنابراین، از جهاتی که لازم است و ذکر شد غبن در اینجا از نظر قانون و از نظر بحث پرونده و همچنین از دیدگاه فتوای امام راحل و سایر مراجع، رأی دادگاه ها صحیح است و ما رأی شعبه دیوان عالی کشور را ناچاریم، رد کنیم.
نظریه دادستان کل کشور
آیت الله دری نجف آبادی، دادستان کل کشور به شرح زیر نظریه خود را درخصوص پرونده اصراری حقوقی ردیف 87/4 بیان داشت: هر یک از متعاملان که در معامله غبن فاحش داشته باشد، بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند (ماده 416 قانون مدنی.) غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد (ماده 417 قانون مدنی.) خیار غبن بعد از علم فوری است (ماده 420 قانون مدنی.) ملاحظه می گردد فسخ معامله به لحاظ غبن فاحش در شرع مقدس اسلام و قانون مدنی تجویز شده و ملاک تشخیص غبن فاحش عرفی است، به حدی که قابل مسامحه نباشد و اعمال آن نیز فوری است. فسخ به هر لفظی یا فعلی که دلالت بر آن نماید، حاصل می شود (ماده 449 قانون مدنی)،
‌بنابراین، حصر اقدام خواهان ها در زمینه تقاضای فسخ معامله متضمن انشای فسخ معامله صحیح نیست. ملاک در فعل اعلامی نیز رفتار متعارف جامعه است. با پیشرفت تکنولوژی و علم و استفاده از فضای مجازی اینترنت ممکن است استفاده از این فضا در اعلام فسخ نیز از مصادیق فعل متعارف تلقی گردد. در لفظ نیز در عمده عقود و قراردادها حصری وجود ندارد و تنها اقوا در طلاق است که از لفظ عربی استفاده می شود، والا از هر لفظی می توان در اعلام فسخ بهره گرفت. فوریت اعلام فسخ نیز جنبه عرفی و متعارف دارد و مراد اقدام آنی و عقلی نیست. در باب اخذ به شفعه نیز اخذ به شفعه اعم از قولی و فعلی است و هر فعل مفهمی کفایت می کند و فوریت نیز به معنی فوریت عرفی و عقلایی است نه فلسفی و عقلانی و بالجمله در کلیه عقود و ایقاعات این حکم ساری و جاری است و با تحولات تکنولوژیکی و ابزار جدید نیز توسعه خواهد یافت.
بنا به مراتب، با توجه به نظریات کارشناسی و تفاوت قیمت قریب به 30 درصد ارزش واقعی ملک در زمان انعقاد قرارداد، غبن فاحش و غیرقابل تسامح واقع و با توجه به مفاد اظهارنامه رسمی که در آن به اقدامات قبلی اشارت شده و زمان انعقاد قرارداد و طرح شکواییه کیفری و مـتـعـاقـب آن طـرح دادخـواسـت حقوقی و ملاحظه اظـهـارات شـهود تعرفه شده، در اقدامات زود هنگام خواهان ها در مراجعه حضوری به بنگاه معاملات ملکی و اعلام به خریدار مؤید اقدام فوری متعارف می باشد. بنابراین، با نظر قاضی شعبه دهم دادگاه عمومی حقوقی ارومیه موافقم.
در پایان جلسه هیئت عمومی دیوان عالی کشور موضوع پرونده اصراری حقوقی، اکثریت قضات حاضر در جلسه رأی شعبه دادگاه عمومی حقوقی ارومیه مبنی بر تحقق غبن فاحش و اعمال صحیح فسخ توسط خواهان بدوی پرونده را تأیید کردند

.منبع: .maavanews.ir/tabid/53/ctl/Edit/mid/373/Code/7455/Default.aspx

محمدحسنی
موسسه حقوقی عدل محمدحسنی (شماره ثبت31619) انجام امور وکالت و ارائه کلیه خدمات حقوقی توسط گروه وکلای دادگستری . تلفن تماس تهران : 66342315 چهت اطلاعات بیشتر به وب سایت موسسه مراجعه شود : http://mohammadhassani.ir/
مطالب اخیر:
کدهای اضافی کاربر :