وبلاگ حقوقی محمد حسنی
گردآوری مقالات و مطالب حقوقی
hassani.org
صفحات وبلاگ
کلمات کلیدی مطالب
- چهارشنبه ۱۳۸۸/۱۱/٢۱

 

چکیده: قوانین مربوط به تنظیم روابط موجر و مستأجر به علت شیوع اجاره، از مهمترینقوانین هر کشور محسوب می شوند. همچنین، بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، ازبحثهای مهم اجارة محلهای تجاری هستند. قانونگذار جمهوری اسلامی ایران در سال 1367با تصویب جدیدترین قانون روابط موجر و مستأجر، تغییرات عمیقی در این زمینه به وجودآورد، که شایستة کنکاش و بررسی است. مقالة حاضر به اختصار، ضمن بررسی مفهوم این دوواژه و ضرورت یا ضرورت نداشتن چنین تقسیم بندی، به بررسی مبانی این دو نهاد حقوقیمی پردازد، سپس پیشینة آنها را به اشاره از نظر می گذراند. بخش دیگر این مقاله ضمناشاره به تفاوتهای این قانون با وضعیتهای پیش بینی شده در قوانین سابق، به داوری درزمینة کم و کیف مفهوم سرقفلی، با معنای مورد نظر این قانون می پردازد.

مقدمه

سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، از مهمترین مباحث مربوط به اجاره است که جایگاهبسیار مهمی در مباحث حقوقی و اقتصادی داشته، تغییر و تحول این نهاد حقوقی و تقنیندر این باب همیشه حساسیت زا و بحث انگیز بوده است که خود دلیل بر نقش مهم و فراگیراین نهاد در عرصه اقتصادی اجتماع می باشد.

مجلس شورای اسلامی در سال 1376، آخرین قانون مربوط به موجر و مستأجر را به تصویبرساند. از جمله مباحث تغییر یافته در این زمینه، بحث سر قفلی بود که دستخوش تحولاتعظیمی گردید. مقالة حاضر، درصدد بررسی نکات مثبت و منفی این قانون در زمینة یاد شدهاست. لیکن این بررسی میسر نیست، مگر بعد از ارائه مباحثی در جهت تبیین تفاوتبین«سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت»، مبنای این دو حق، پیشینة حق کسب و پیشه وتجارت، و نظر فقها در موضوع یاد شده. لذا قبل از بحث و بررسی قانون جدید، زمینه هایاجتناب ناپذیر این مباحث را فراهم می آوریم.

1. تعریف سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت

حق سرقفلی که در حقوق فرانسه به عنوان «Propriete Commercial» و در بعضی موارد «Pas de Porte» نامیده شده است، عبارت است از«حقی که تاجر برای تقدم در اجارة محل وادامة تجارت خود دارد»(کورنو، 1986م).

برای آنکه بتوانیم تعریفی جامع از این واژه در حقوق ایران ارائه کرده باشیم، بایدبرداشتی هماهنگ از این واژه وجود داشته باشد. امِا بین استادان حقوق ایران در اینزمینه، اختلاف عقیده وجود دارد. بعضی از استادان، این حق را فقط متعلق به مستأجرمی دانند(کاتوزیان، 1371، ج 1، ص 522). برخی دیگر، آن را متعلق به مالک می دانند وحقی را که مشتری دارد، به عنوان «حق کسب و پیشه و تجارت» نام می نهند.

به نظر می رسد اختلاف نظر ماهوی چندانی بین حقوقدانان وجود نداشته باشد، و قریب بهاتفاق نسبت به این موضوع همعقیده باشند. حقوقی که مستأجر و موجر دارند، دو چیزمختلف است و دو مبنای مختلف دارد. ولی بعضی از استادان به پیروی از حقوق فرانسه،سرقفلی را مختص به حق مستأجر نموده اند. بعضی دیگر به تبعیت از عرف جامعه ایران، آنرا بر هر دو نوع حق اطلاق کرده اند. عده ای نیز به علت تفاوت ماهیت این دو نوع حق،بر هر کدام نامی مستقل نهاده اند.

علاوه بر اینکه «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت» را دو حق مختلف می دانیم وبرخلاف بعضی حقوقدانان به تفاوت بین این دو معتقدیم، برای تبیین حقوقی مطلب و تجزیهو تحلیل مناسب آن، بهتر است هم از اصطلاح عرفی سرقفلی و هم از برداشت غربی آن دستبرداریم، و با واژه گزینی دقیق به بررسی آنها بپردازیم. اینک در تعریف «سرقفلی» باید گفت:

«پولی است که در ابتدای عقد اجاره به هر علتی، توسط مالک از مستأجر دریافت می شود

در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت، عبارت است از(ستوده، 1376، ص 68؛ کشاورز، 1374،صص 18و 37):

«حقی که تاجر یا صنعتگر در نتیجة جلب مشتری و شهرت و فعالیت خود، برای محل کارشقائل می شود

همچنین در تعریف دیگری از حق کسب و پیشه و تجارت آمده است(احمدی، 1374، ص 68):

«حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند. این حق ناشی از تقدِم در اجاره،حسن شهرت، جمع آوری مشتری و رونق کسبی است که بر اثر عملکرد مستأجر محل به وجودآمده است

بی آنکه بخواهیم به طور مفصل وارد این بحث شویم، برای اثبات لزوم جداسازی دو واژة «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت»، به سه تفاوت عمدة این دو عنوان می پردازیم:

الف: سرقفلی فقط در اول عقد اجاره به مالک پرداخت می شود. لذا، کسب اعتبار و شهرتتجاری و … هیچ تأثیری در این زمینه نمی تواند داشته باشد. در حالی که اساس حق کسب وپیشه و تجارت، بر شهرت و جلب مشتری است.

ب: با تعریفی که از این دو واژه به عمل آمد و به مفهومی که بیان شد، فقها فقط باسرقفلی موافقند و حق کسب و پیشه را شرعی نمی دانند. این مطلب، دلیلی بر تفاوت ماهویآنهاست.

ج: برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت، مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محلی،کیفیت بنا و تجهیزات عین مستأجره تعیین می شود، و مبلغ نهایی را موجر تعیینمی کند(کشاورز، 1374، صص 1438).

مبنای سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

مبنای این دو نوع حق، از مهمترین مباحث این موضوع است. اصولاً، تا مبنای این حقوقشناخته نشود، نمی توانیم وضعیت قانونی و شرعی این حقوق را بررسی کنیم. متأسفانه، دراین باره کمتر صحبت شده است. مجتهدانی نیز که در این باب اظهارنظر کرده اند، حکممسئله را بدون ذکر علت و مبنای آن بیان کرده اند. با اینهمه، می توان به طور خلاصهمبنای این حقوق را به قرار ذیل ارزیابی کرد.

حق کسب و پیشه و تجارت

این حق که نوعی حق تقدم در اجارة محل کسب می باشد، بیشتر با این مبنا توجیه شده استکه مؤسسات تجاری، اغلب اوقات در ساختمانهایی تأسیس می شوند که مالکیت آنها متعلق بهدیگران است. در نتیجه، کوشش و فعالیت و پشتکار تاجر در اثر پیدا شدن مشتری محل کسبو فعالیت، مرغوبیت و ارزشی پیدا می کند که نمی توان آن را نادیده گرفت. و چون ادامةاستقرار او در محلی است که کار خود را شروع کرده و توسعه داده، به موازات حقی کهمالک محل برخوردار است، تاجر و مستأجر نیز دارای حقوقی می شود که در اثر سعی و جدیتتاجر به آن محل تعلق می گیرد؛ زیرا تاجری که عده ای را به عنوان مشتری برای مراجعهبه محل کسب خود جلب کرده، ارزش محل را چند برابر نموده است. از این رو، هر کسجانشین او شود از نتیجة فعالیت سابق او استفاده خواهد کرد.

از طرف دیگر، چنانچه مالک محل کار تاجر، آزادانه بتواند تاجر را از ملک خود بیرونکند، نه تنها تاجر را از حقوق مکتسبة خود محروم خواهد نمود، بلکه بلاجهت از نتیجه وثمرة فعالیت او استفاده خواهد کرد(ستوده، 1376، ج 1، صص 8990). اگرچه دلایل دیگرینیز برای وجود چنین حقی نقل شده است، اما دلیل عمده و مبنای چنین حقی همان است کهبیان شد.

سرقفلی

تقریباً همة فقها و مجتهدانی که در این زمینه بحث نموده اند. وجود چنین حقی رابرای مالک تأیید کرده اند؛ ولی کمتر کسی به مبنا و علت آن اشاره کرده است.

از مجموع نظرات حقوقدانان و فقها، می توان مبنای این حق را بر یکی از سه نظر عمدةزیر استوار کرد.

1. اختیارات مالکانه

اعتقاد بیشتر اندیشمندان این است که مالک چون مسلط بر مال خویش است، بنابراین حقدارد علاوه بر مال الاجاره ای که به صورت زمان بندی شده و مشخص دریافت می دارد،مبلغی نیز در ابتدا دریافت کند. این مبلغ را می بایست اصولاً جزء مال الاجاره محسوبکرد؛ که البته، قسمت معجل مال الاجاره ای محسوب خواهد شد.

در اینکه چه علتی باعث شده است که مالک علاوه بر دریافت مال الاجارة زمان بندی شدهچنین مبلغی را نیز مطالبه نماید، بحث چندانی نشده است؛ ولی برخی حقوقدانان و فقهادر این زمینه، نظرات مشابهی دارند.

یکی از حقوقدانان در این باره چنین اظهارنظر کرده است(کاتوزیان، 1371، ج 1، ص 522):

«حق سرقفلی، ویژه مستأجر استو مالک حقی بر آن ندارد. منتهی، چون اجاره ای که برطبق قانون روابط موجر و مستأجر منعقد می شود، حق مالکیت را بیش از پیش و فراتر ازحد تراضی طرفین محدود می سازد، مالکان نیز پیش از انعقاد اجاره، مبلغی به عنوانسرقفلی از مستأجر می گیرند. گرفتن این پول با مفهوم سرقفلی انطباق ندارد، ولی درعمل رواج کامل دارد

آیت ا… فاضل لنکرانی نیز معتقد است(فاضل لنکرانی، 1377، ص 297):

«چون مال الاجارة محل کسب ترقی می کرد و مالک نمی توانسته اجاره را بالا ببرد یامستأجر را از آن محل بیرون کند و گاهی یک محل کسب و مغازه سالهای متمادی بدون اضافهشدن مبلغ اجاره در دست مستأجر باقی می مانده است، مالک اقدام به گرفتن چنین مبلغیعلاوه بر مبلغ زمان بندی شده می نماید

پس در مجموع از آنچه بیان گردید، چنین فهمیده می شود که محدود شدن اختیارات مالک،باعث استفاده از آن حق مالکانه موجر نسبت به ملک خود شده است.

2. دریافت وجهی در قبال موقعیت خوب ملک استیجاری

براساس این نظر(ستوده، 1376، ج 1، ص 91)، هر ملکی دارای شرایطی است و از جهت کیفیتشرایط برای تجارت، یک وضعیت ندارد. مالک می تواند وقتی که ملک خود را جهت تجارت بهاجاره واگذار می کند، به جهت موقعیت خوبی که ملکش برای این کار دارد، مبلغی را ازمستأجر دریافت کند. طبعاً، هر مکانی که دارای شرایط و کیفیت بهتری برای تجارت باشد،سرقفلی بیشتری خواهد داشت.

3. دریافت سرقفلی در قبال دادن امتیازی به مستأجر

بر این اساس، هنگامی که مالک ملک تجاری با دریافت سرقفلی محل را به اجاره واگذارمی نماید، به علاوة حق انتفاع از منافع ملک یاد شده، به مستأجر این امتیاز رامی دهد که در پایان مدت اجاره، بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجارهبهای متعارفی اجاره ادامه پیدا کند؛ یا اینکه حق تخلیه محل را از خود سلب می نماید.

چنین برداشتی از سرقفلی برخلاف موارد یاد شدة قبلی، باعث ایجاد حق مخصوصی برایمستأجر می شود که حتماً دارای ارزش مالی است. بنابراین، بالطبع همیشه این امکانبرای مستأجر فراهم می شود که به اجارة محل ادامه دهد؛ یا اگر بخواهد، محل را تخلیهنماید و به موجر تحویل دهد و در قبال گذشتن از این حق خود، از مالک مبلغی دریافتنماید و اگر بخواهد، به مستأجر دیگری منتقل نماید و مبلغی در مقابل این حق از اوبگیرد.

برداشت عرف از سرقفلی دریافتی به وسیلة مالک، با این مبنا بسیار سازگارتر بود تا بامبانی قبلی؛ چرا که وقتی مالکی ملک تجاری خود را با دریافت سرقفلی اجاره می داد یا به قول عرف مرسوم، به صورت فروش سرقفلی معامله می کرد این گونه نبود که اینسرقفلی جزئی از مال الاجاره باشد و بعد از اتمام مدت، مستأجر هیچ حقی نسبت به ملکنداشته باشد. بلکه از دید عرف، با چنین معامله ای فقط ملک در دست مالک باقی می ماندکه می تواند اجاره بهای متعارف آن را دریافت نماید، ولی ادارة محل، تخلیة آن یاواگذاری به مستأجر دیگر، در اختیار مستأجر قرار می گرفت و به قول عرف، می توانستسرقفلی خریداری شدة محل را بفروشد.

اشاره ای گذرا به پیشینة حق کسب و پیشه و تجارت و همچنین نظریة فقها در این باب،راهگشای بررسی این حق در قانون جدید است.

حق کسب و پیشه و تجارت، چه در عرف تجاری ایران و چه در قانون مربوط به روابط موجر ومستأجر، تغییر و تحولات عمده ای داشته و فراز و نشیبهای فراوانی را به خود دیدهاست.

تا قبل از سال 1339با اینکه مواد صریحی در این مورد وجود نداشت، ولی حق مزبور درعرف و عادت تجاری شناخته شده بود، و عملاً رعایت شد(کشاورز، 1374، ص 60).

این وضعیت در سال 1339 به صورت قانونی بروز پیدا کرد، و قانون این عرف را به رسمیتشناخت. وضعیت به همین منوال تا سال 1356 ادامه یافت. و در این سال، قانون روابطموجر و مستأجر جدیدی وضع شد. طبق مادة 32 این قانون، قانون مصوب 1339 منسوخ اعلامگردید، ولی حق کسب و پیشه و تجارت دوباره در مادة 19 این قانون، به رسمیت شناختهشد.

بعد از انقلاب اسلامی و در سال 1362، دوباره قانون موجر و مستأجر جدیدی وضع گردید. ولی طبق مادة 1 این قانون، فقط محلهای مسکونی شامل این قانون بودند. لذا در زمینةبحث حاضر، اصولاً باید به قانون سال 1356 مراجعه می شد.

به علت اینکه بیشتر مجتهدان به غیر شرعی بودن حق مزبور نظر داده اند، اختلافرویه ای بین قضات در این زمینه ایجاد شد. در سال 1363، شورای نگهبان در نظریه ایاعلام کرد که حق مورد اشارة مادة 19 قانون سال 1356 عنوان شرعی ندارد(روزنامة رسمی، 1363، شمارة 11502).

این نظریه به علت اختلاف نظری که در صلاحیت اعلام نظر استقلالی شورای نگهبان وجودداشت، کارساز واقع شد. در تاریخ 6 اسفند 1363، دیوان کشور با جمعی از قضات ومجتهدان خود که به طور قانونی تشکیل یافت، اعلام نظری کرد که حاکی از تأیید ضمنیچنین حقی بود(کشاورز، 1374، ص 120).

در سال 1365، ماده واحده ای به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. براساس این مادهواحده، اصولاً چنین حقی وجود دارد، به شرطی که اجاره با سند رسمی نبوده و سرقفلینیز دریافت شده باشد. در این صورت، به قانون سال 1356 ارجاع داده شده است.

بالاخره بعد از مباحث طولانی دربارة شرعی بودن یا نبودن حق کسب و پیشه و تجارت، درسال 1369 مجمع تشخیص مصلحت نظام ماده ای را به تصویب رساند، و به همة گفتگوها واختلاف نظرها پایان داد. به موجب این ماده:

«در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت، مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 2/5/56عمل شود. ماده واحدة الحاقیه به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 15/8/65، به قوتخود باقی است

اما چنانچه خواهیم دید، این نظر نیز در سال 76 تغییر کرد، و قانون جدید چنین حقی راغیر قانونی اعلام نمود.

اکنون، در باب نظر فقها و مجتهدان دربارة حق کسب و پیشه و تجارت، باید گفت که ازدیدگاه اینان، حق یاد شده با مبنایی که ذکر شد، مردود است. حتی بعضی از ایشان ضمناشاره به توجیه یاد شده، آن را غیر صحیح و نامعقول دانسته اند، و سپس حکم بر حرمتمطالبة چنین حقی از سوی مستأجر داده اند.(حلی، ص 121؛ امام خمینی(ره)، 1403 ق، ج 2،ص 615؛ خویی، 1395 ق،ص 34؛ منتظری، 1362، ص409؛ صانعی، 1374، صص 477478؛ مظاهری، 1370، ص 306؛ فاضل لنکرانی،1377، صص 297298).

به طور قریب به یقین، می توان مقدمة چنین حکمی را قاعدة تسلیط دانست که وجود چنینحقی برای مستأجر، مالک را از تسلط و اختیار کامل بر دارایی خویش محروم می نماید؛اگرچه می توان باب بحث دربارة تعارض قواعد لاضرر و قاعدة یاد شده را در مورد یادشده، مفتوح دید.

همچنین، همة فقها بالاجماع به صحت اخذ سرقفلی به وسیلة موجر معتقدند. و چنانکه بعضینیز به طور صریح اشاره کرده اند، مبنای آن را اختیارمالکانه می دانند. و لذا، حقرجوع برای مشتری نسبت به آن قائل نیستند، مگر اینکه شرطی به نفع مشتری شده باشد ومشتری در قبال گذشتن از حق خود، سرقفلی را مطالبه کند(فاضل لنکرانی، 1377، ص300).

اکنون، بنابر مطالب پیشگفته، به بررسی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در قانون سال 1376 می پردازیم.

بررسی قانون سال 1376 در باب سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

به جای بررسی تک تک مواد مربوطه، به طور موضوعی به نقد قانون جدید در باب حق کسب وپیشه و تجارت، و سرقفلی می پردازیم.

1. حق کسب و پیشه تجارت

در قانون جدید برخلاف قانون سال1356، هیچ اشاره ای به عنوان «حق کسب و پیشه وتجارت» نشده است. از این جهت، قانونگذار، از روش قانون سال 1339 و همین طوراصطلاحات رایج بین مردم و عرف، تبعیت کرده است. ضمن اینکه این مسئله، نشانگرجهتگیری قانونگذار در این بخش می باشد و با تغییر عنوان مذکور، مفهوم مذکور نیزکاملاً متفاوت از قانون سابق شده است. در قانون سابق، حق کسب و پیشه و تجارت یک حقمفروض برای مستأجر بود. در حالی که سرقفلی در قانون جدید، یک حق قابل مطالبه برایمالک است. و اگر حقی نیز با این عنوان برای مستأجر پیش بینی شده است، چیزی غیر ازمعنای اصطلاحی و عرفی آن است که در بررسی «سرقفلی» بدان خواهیم پرداخت. و چون تبصرةماده 10 قانون جدید، گرفتن هر مبلغی خارج از مواد یاد شده در قانون را ممنوع اعلاممی کند، پس حق کسب و پیشه و تجارت به طور کلی از بین رفته است شکی وجود ندارد کهچنین اقدامی، جز در جهت شرعی کردن این مقررات نبوده است؛ چنانکه قبلاً به نظراتفقها پرداخته ایم. اما به نظر می رسد چنین اقدام مهمی، شدیداً قابل انتقاد است؛ چراکه:

الف: همان گونه که اشاره شد، به نظر می رسد تنها مبنای رد این حق، قاعدة تسلیط است. بنابر این قاعده، چون وجود چنین حقی حدود صلاحیت مالک در اعمال حقوق مالکیتش نسبتبه ملک را تحدید می کند، مردود است. در حالی که لااقل در چنین استدلالی، جای بحث ونظر در باب تعارض قواعد لاضرر و تسلیط همچنان باز است. چگونه ممکن است فردی را کهطی سالها اجاره نشینی در محلی تجاری، در نتیجة مهارت، صداقت، درستکاری و … باعث جلبمشتری و شهرت محل شده است که مایة اولیة درآمد و تجارت به شمار می رود از حقخود محروم کرد و هیچ حقی برای او قائل نبود.

آیا چنین برخوردی فقط با استدلال بر وجود حق مالک، قابل توجیه است؟

آیا افراد قادرند وجود حق خود را برخلاف اصول عقلی و اصل چهلم قانون اساسی وسیلةاضرار به غیر، بلکه استفاده بلاجهت از دستاوردهای دیگران قرار دهند؟

آیا دایرة شمول حق تسلیط و اعمال حقوق مالکیت نسبت به اموال معنوی و دستاوردهایمادی دیگران، قابل تسری است؟

ب: بنابر آنچه در بخش پیشین ذکر گردید، حق مزبور قبل از اینکه جامة قانونی به خودبپوشد، در عرف تجاری موجود بود و رعایت می شد، و در نهایت در سال 1339 به صورتقانونی درآمد. اگر نخواهیم بپذیریم که چنین حقی قبل از تاریخ مذکور نیز به صورتعرفی موجود بوده است، دست کم بعد از این تاریخ وجود چنین حقی با این سابقة طولانی،شکی در این مطلب باقی نمی گذارد که مطالبة آن توسط مستأجر امری کاملاً متعارف بودهاست. مالک نیز قهراً به هنگام واگذاری محل برای اجاره، می دانسته است که در عینواگذاری منافع محل به دیگری، ملتزم به رعایت حقوقی خواهد بود که بعد برای مستأجرایجاد خواهد شد. البته، بدون شک علی رغم این عرف، مالک می توانسته است شرط خلاف اینمسئله را بنماید و از مستأجر بخواهد قبل از اجاره کردن محل، حقوق آیندة خود را نسبتبه ملک مزبور ساقط کند. اکنون با این مقدمه، می گوییم که مورد مذکور مشمول مواد 220و 225 قانون مدنی است. طبق ماده 225 قانون یاد شده، متعارف بودن امری در عرف و عادتبه طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف به آن باشد، به منزلة ذکر در عقد است.

چون آنچه فقها در باب حرمت این عقد ذکر کرده اند، مقتضای اطلاق این عقد است و نهمقتضای ذات این عقد، بنابراین طرفین می توانند با رضایت و توافق یکدیگر، برخلاف اینقاعده تصمیم بگیرند و تعهداتی بر عهدة هر کدام از طرفین نهاده شود. لذا، وقتی اینحق به صورت امری متعارف و کاملاً پذیرفته با سابقه ای طولانی درآمده است، حتی بدونذکر در عقد نیز به منزلة ذکر در عقد بوده و طرف متعهد را ملتزم می کرده است. پس،حتی در صورت پذیرفتن غیر شرعی بودن بالاطلاق این حق نیز مشکلی در توجیه این حق ازنظر شرعی نداشته است. بنابراین، به نظر می رسد بهتر این است که با توجه به مصالحاقتصادی و نیازهای جامعة امروز که باعث شده است در اغلب کشورهای جهان نیز چنین حقیبه طور قانونی به رسمیت شناخته شود، قانونگذار ما نیز به جای ریشه کن کردن این حق،با اصل قرار دادن وجود چنین حقی، در عین حال به طرفین اجازة شرط خلاف می داد یا اگراوضاع و احوال را نشانگر خلاف اصل یاد شده می دید، به غیر قانونی بودن آن حکممی کرد؛ اصلی که با عرف جا افتادة جامعه نیز همسویی کامل داشت.

ج: مجمع تشخیص مصلحت نظام در سال 1369 به علت اختلاف نظر در باب شرعی بودن یا نبودناین حق، ماده ای را تصویب نمود و در قسمتی از موارد، وجود چنین حقی را قانونی وشرعی اعلام کرد. اکنون، سؤال این است که مگر مجمع تشخیص مصلحت نظام، محل تشخیصاحکام ثانویه در جهت مصالح روز و ادارة کشور نیست؟

آیا غیر از این است که وجود چنین نهادی پیش بینی شده است تا مرجعی باشد که در مواردمخصوصی، در امر قانونگذاری مداخله نماید و تصمیمش به عنوان تصمیمی بالاتر از تشخیصمجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان عمل شود تا تنگ نظریها و سختگیریهای فقهی باعثاخلال در ادارة امور جامعه نگردد؟ بنابراین، نه تنها حداقل لازم بوده است که مجلسدر مورد یاد شده، در همان حد مادة تصویبی از سوی مجمع بدان پایبند بماند، بلکه لازماست بحثی گسترده تر در این زمینه گشوده شود که آیا مجلس شورای اسلامی حق دارد بهطور صریح یا ضمنی با تصویب قوانینی، مانع اجرای مصوبات تصمیمات این مجمع گردد؟

2. سرقفلی

سرقفلی اصطلاحی است که قانونگذار، برای بیان حقوق مالک و مستأجر بر گزیده است. ایناصطلاح در مورد حق مالک، همان سرقفلی اصطلاحی است که قبلاً نیز پذیرفته شده بود. اما نسبت به مستأجر، متفاوت از چیزی است که به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت بود، وجز در مورد توافق طرفین چنان حقی نمیتواند جنبة قانونی داشته باشد.

قانونگذار در مواد مربوط به سرقفلی(مواد 6 تا 10) بعد از ذکر حق مالک در دریافتمبلغی به عنوان سرقفلی، مواردی را نیز با همین عنوان برای مستأجر شمرده است. در همةموارد مذکور که حقی به مشتری داده شده، موضوع عبارت است از اینکه به عنوان عقد،موجر امتیازاتی به مستأجر داده است، که این امتیازات ارزش مالی دارند. و لذا،مستأجر میتواند در ازای گذشتن از این حق خود، مبلغی دریافت دارد.[1] در حالی که درقانون سابق حق کسب و پیشه و تجارت، نتیجه کار مستأجر بود. در صورتی که حقوقپیشبینی شده در قانون جدید برای مستأجر ایجاد شود، انتقال این نوع سرقفلی با مشکلیمواجه نخواهد بود. یعنی، در موارد سهگانة پیشبینی شده، مستأجر با توافق و تراضیمالک یا مستأجر جدید خواهد توانست حق خود را منتقل سازد. و اصولاً، اختلاف در میزاناین حق هم پیش نخواهد آمد؛ در حالی که در حق قبلی مستأجر، چنین اختلافی طبیعی بود.

موضوعی که در این قانون ذکر نشده است، ولی در قانون سابق بدان پرداخته شده و تکلیفآن مشخص شده بود، این است که انتقال این سرقفلی از سوی مستأجر آیا باید با سند رسمیباشد یا با سند عادی نیز امکانپذیر است؟ قانونگذار وظیفه داشت به جهت اهمیت مطلب،در این باب تصمیم بگیرد.

در بادی امر چنین به نظر میرسد که چون قانون سابق در زمینة نحوة انتقال سخن گفته واین قانون مطلبی نگفته است، پس طبیعی است که در این زمینه به قانون سابق رجوعنماییم؛ چراکه اصل بر این است که در موارد سکوت، قانونگذار، قانون قبلی را همچنانمعتبر میداند. در این صورت اینجا نیز طبق تبصرة 2 مادة 19 قانون سابق، باید معتقدبه لزوم سند رسمی و شرط بودن سند رسمی برای انتقال شویم. اما، به نظر میرسد چنیناستدلالی در این مورد خاص، درست نباشد.

علت مسئله اینکه، اینجا مفهوم سرقفلی همانگونه که یادآوری شد با مفهوم حق کسبو پیشه و تجارت قانون سابق کاملاً متفاوت است. پس، وقتی اصل موضوع مادة 19 منتفیشده است، جایی برای استناد به تبصرة آن باقی نمیماند.

به علاوه، حق کسب و پیشه و تجارت، موضوع دقیق و شایعی بود که احتیاج به دقت فراوانداشت تا حقوق طرفین، افراد ثالث و همچنین حق دولت رعایت شود. در حالی که سرقفلی بامعنای جدیدش، هم بسیار نادر خواهد بود و هم، به نظر نمیرسد چندان مشکلزا واختلافانگیز باشد. لذا، بهتر به نظر میرسد با استناد به مادة 2 قانون جدید در اینباره، سند عادی را کافی بدانیم و به صحت آن معتقد شویم.[2]

مطلب مهمتر در این زمینه، نحوة برخورد قانونگذار با مبنای سرقفلی است؛ که پیش ازاین در باب آن سخن گفتهایم. قانونگذار در این زمینه از روش دوگانه ای بهره جسته،که باعث ناهمخوانی در مواد شده است. با اینکه از سبک و سیاق مطالب کاملاً مشهود استکه مواد با استفاده از متون فقهی، بویژه تحریرالوسیله حضرت امام خمینی(ره) تنظیمشده، با اینهمه از مبنای فقهی آن در این موضوع فاصله گرفته است. چنانکه ذکر شد،فقها توجیه گرفتن سرقفلی از سوی مالک را اختیارات مالکانه دانسته اند. به عبارتدیگر، مبلغ را همانند مبلغی که تحت عنوان اجاره بها پرداخته می شود، میدانند. ولذا، در پایان مدت اجاره نسبت به این مبلغ، حق رجوع به مستأجر ندادهاند. در حالیکه در قانون جدید نه تنها از این مطلب عدول شده و بصراحت در تبصرة 2 مادة 6 بهمستأجر اجازه داده شده است نسبت به این مبلغ به مالک رجوع کند، بلکه اجازه داده شدهاست قیمت عادلة روز از مالک مطالبه شود.

قانونگذار با این تصمیم خود، خواسته است از رویة عرف تجاری پیروی کند و نسبت بهوقایع و عادات طولانی اجتماعی بیتفاوت نگذرد. در حالی که توجه به این مطلب نداشتهاست که مبنای این دو نظر، با یکدیگر تفاوت عمده دارند.

اگر در عرف تجاری سرقفلی قابل رجوع است، به علت آن است که مالک در ضمن گرفتنسرقفلی، متعهد به دادن امتیازاتی به مستأجر شده است که ارزش مالی دارند؛ همانند حقادامة اجارة محل. لذا، هنگام تخلیه نیز علاوه بر اینکه حق مطالبة سرقفلی برایمستأجر محفوظ است، بلکه میزان این حق نیز با توجه به قیمت عادلة روز تعیین میشود. در حالی که منظور قانونگذار در مادة 6، چنین امری نبوده است. یعنی، قانونگذار دراین ماده نمیخواهد از سرقفلی ای صحبت کند که در قبال دادن امتیازی به مستأجر، ازاو گرفته میشود؛ چراکه این نوع سرقفلی، در مواد 7 و 8 پیشبینی شدهاند. مبنایفقهی این مطلب و شیوة نگارش این بحثها در کتب فقهی جدید از جمله تحریرالوسیله امامخمینی، چنین امری را تأیید میکند. منظور چنین فقهایی که مرجع و منبع مراجعةقانونگذارها بوده است . از بحث سرقفلی، مبلغی بوده است که موجر به عنوان اختیارمالکانه میگیرد؛ که چنین مبلغی، قابل استرداد نیست. عرفاً نیز اگر مالک امتیازی بهمستأجر نداده، اما مبلغی گرفته باشد، جزء مالالاجاره محسوب میشود و بعد این وجهقابل مطالبه از سوی او نیست.

با توجه به توضیحات یاد شده، اگر تفسیر ارائه شده را نپذیریم و معتقد شویم که منظوراز سرقفلی در این ماده، مربوط به جایی است که امتیازی به مستأجر داده شده است، دراین صورت باید بگوییم که آوردن مواد 7 و 8 در این قانون، هیج وجهی ندارد و زاید بهنظر میرسد؛ چراکه علت اینکه این فروض که در کتب فقهی و از جمله تحریرالوسیله ذکرشدهاند، عدم حق رجوع مستأجر نسبت به سرقفلی بوده است. پس، وقتی از مبنای این نظرصرفنظر و از مبنای دیگری پیروی گردد، و به حق رجوع حکم شود، آوردن این فروض وجهینخواهد داشت و در عالم خارج شاید هرگز واقع نشود. دلیل مطلب نیز واضح است؛ یا مالکدر ابتدای اجاره از مشتری سرقفلی دریافت کرده یا اینکه بدون دریافت هیچ مبلغی محلرا اجاره داده است. در صورتی که از مستأجر سرقفلی گرفته باشد، طبعاً مستأجر، حقوقیاد شده در این مواد 7 و 8 را خواهد داشت؛ چراکه اگر مالک حاضر به بازپرداخت سرقفلیبه قیمت روز نباشد، او خواهد توانست به اجارة خود ادامه دهد یا این محل را به دیگریاجاره دهد. و اگر سرقفلی نگرفته باشد، هیچ دلیلی ندارد مالک بدون گرفتن هیچ مبلغییا امتیازی، حاضر شود اختیارات ملک خود را به مستأجر واگذار نماید تا او در پایانمدت اجاره، بتواند مبلغی مطالبه نماید که چه بسا از خود اجارهبهای دریافتی نیزافزونتر باشد. بنابراین، تنها احتمالی که میتواند توجیهگر وضع مواد 7 و 8 قانونجدید باشد، شاید پیدا کردن وجهی برای حق مستأجر بر حق کسب و پیشه و تجارت بوده است. بدین معنا که قانونگذار میخواسته است بگوید که اگر مبنای گرفتن حق کسب و پیشه توسطمستأجر، داشتن امتیازی در مقابل مالک بوده باشد، چنین حقی به رسمیت شناخته میشود. حتی اگر منظور قانونگذار چنین امری نیز بوده باشد، تصمیمگیری او درست نبوده است؛چراکه با توجه به مطالب پیشگفته، پیداست که چنین اختیاری برای مستأجر، هیچ سنخّیتیبا آنچه حق کسب و پیشه و تجارت نامیده میشود، ندارد.

بنابراین، اگرچه پذیرش نظریة عرف تجاری از سوی قانونگذار را انتخابی منطقی و منطبقبا معیارهای حقوقی میدانیم که باعث انطباق قانون با روش معمول در عرف شده است،لیکن ذکر مواد دیگر در این زمینه که باعث تشکیک در مطالب میشود، زاید است و باعثسوء برداشت خواهد شد.

در پایان مقاله با ذکر دو نکتة دیگر در باب بحث حاضر، سخن را به پایان میبریم:

1. قسمت اول مادة 9 قانون جدید التصویب، غیرصحیح به نظر میرسد؛ مگر اینکه به جایحرف «یا»، از «و» استفاده شود. در صورت فعلی، این ماده با تبصرة 2 مادة 6، در تعارضاست. مادة 9 قانون جدید چنین مقرر میدارد:

«چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یااینکه مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد، هنگام تخلیة عین مستأجره حقسرقفلی نخواهد داشت».

بنابراین ماده، هم تمام شدن مدت اجاره و هم نپرداختن سرقفلی به مالک، هر کدام بهطور مستقل دلیلی بر عدم امکان گرفتن سرقفلی به وسیلة مستأجر تلقی میشوند، در حالیکه تمام شدن مدت اجاره، به هیچ دلیلی نمیتواند مْسقط چنین حقی باشد. لذا، منظورقانونگذار این بوده است که اگر مدت اجاره تمام شده و در عین حال سرقفلی نیز قبلاًبه مالک پرداخت نشده باشد، در این صورت امکان رجوع به سرقفلی وجود نخواهد داشت. تبصرة 2 مادة 6 نیز مؤید همین نظر است، چون تنها پرداخته شدن سرقفلی به مالک راموجد حق مستأجر میداند، و مطالبه شدن در مدت عقد اجاره را به عنوان شرط نیاوردهاست.

2. به نظر میرسد بهتر بود به جای اصطلاح «طریق صحیح شرعی» که در تبصرة 2 مادة 6آمده است، توضیح مطلب می آمد و منظور قانونگذار صریحاً بیان میشد؛ چراکه در کتبفقها شرایط خاصی برای گرفتن سرقفلی توسط مشتری پیشبینی نشده است و منظور دقیققانونگذار معلوم نیست.[3]

کتابنامه

1. احمدی ، نعمت، بررسی قانون روابط موجر و مستأجر، تهران: انتشارات اطلس، 1374

2. حلی، شیخ حسین، بحوث الفقهیة

3. خویی، ابوالقاسم، مستحدثات المسائل، لطفی، 1395

4. روزنامة رسمی، 11502، 3/6/1363

5. ستوده، حسن، حقوق تجارت، تهران: چاپ دادگستر، 1376

6. صانعی، یوسف، توضیح المسائل، قم: دفتر تبلیغات اسلامی، 1374

7. فاضل لنکرانی، محمد رضا، جامع المسائل، قم: چاپ مهر، 1377

8. کاتوزیان، ناصر، عقود معین، تهران: شرکت انتشار، 1371

9. کشاورز، بهمن، حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت، تهران: جهاد دانشگاهی، 1374

10. کورنو، ژرار، لغتنامة حقوقی(Vocabulair Juridique)، انتشارات نشر دانشگاهیفرانسه، 1986م

11. مظاهری، توضیح المسائل، قم: انتشارات شفق، 1370

12. منتظری، حسینعلی، رسالة توضیح المسائل، قم: دفتر تبلیغات اسلامی، 1362

یادداشت:

* عضو هیئت علمی و معاون پژوهشی دانشکده حقوق دانشگاه امام صادقu

[1] به عنوان مثال، طبق ماده 6 این قانون، در صورتی که مشتری از ادامه انتفاع ازملک استیجاری انصراف دهد و در مقابل مبلغی از مالک با مستأجر جدید بگیرد، این حقسرقفلی نامیده میشود.

مادة 7 این قانون چنین مقرر میدارد:«هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عینمستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش اجارهبها و تخلیه عین مستأجره رانداشته باشد و متعهد شود که همه ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذارنماید، در این صورت مستأجر میتواند از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلیبرای اسقاط حقوق خویش دریافت نماید».

مادة 8 قانون یاد شده نیز مورد مشابهی را مقرر داشته است:«هرگاه ضمن عقد اجاره شرطشود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجارةمتعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یاتخلیه محل، مبلغی را به عنوان سرقفلی، مطالبه و دریافت نماید».

[2] مادة 2 قانون جدید چنین مقرر می دارد: قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدتاجاره، در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیلة دو نفرافراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد

[3] تبصرة 2 مادة 6 قانون جدید روابط موجر و مستأجر: «در صورتی که موجر به طریقصحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود ویا تخلیة محل، مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید

منابع مقاله:

مجله پژوهشی دانشگاه امام صادق (علیه السلام)، شماره 13, 14، بیگدلی؛
محمدحسنی
وبلاگ حقوقی محمدحسنی درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید- آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 --تلفن تماس تهران: 66342315____ 66342303
مطالب اخیر:
کدهای اضافی کاربر :