تالیف- محمد مسعود علیزاده خرازی (عضو هیات علمی دانشگاه صنعتی شریف ـکارشناس رسمی دادگستری)
مقدمه اقتصادی: طهماسب مظاهری
مقدمه حقوقی: بهمن کشاورز

بسمه تعالی
معرفی کتاب

کتاب بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر ومستاجر ، تعیین سرقفلی ، حق کسب و پیشه و تجارت ، اجاره بها ، تعدیل اجاره بها و اجرت المثل
تالیف : محمد مسعود علیزاده خرازی ( عضو هیات علمی دانشگاه صنعتی شریف و کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان و نقشه برداری تهران )
با مقدمه اقتصادی طهماسب مظاهری و مقدمه حقوقی بهمن کشاورز توسط انتشارات بنیاد حقوقی میزان در هجده فصل به چاپ رسیده است .
تقریباً نزدیک به نیمی از خانوارهای شهری چه به عنوان مستاجرین ، پرداخت کننده اجاره بها و چه به عنوان موجرین ، دریافت کننده این اجاره بها ، با مسائل مربوط به موضوعات حقوقی ، اقتصادی ومالی روابط موجر و مستاجر روبرو هستند . در این کتاب ابتدا به بحث و طرح قواع کلی برای تحلیل اقتصادی موضوعات پرداخته شده است ، سپس پاسخ اقتصادی به روابط اقتصادی موجر و مستاجر ارایه گردیده است.
در فصل اول روابط حقوقی موجر ومستاجر به ویژه در خصوص سرقفلی ، حق کسب و پیشه و تجارت و تعدیل اجاره بها مورد بررسی قرار گرفته است . در فصل سوم قواعد کلی مکانیزم تعیین ارزش ها و روش های ارزیابی و کارشناسی موضوعات روابط اقتصادی موجر و مستاجر بحث شده است . در فصل چهارم تعیین اجاره بهای آپارتمان ها و واحدهای ویلایی مسکونی به روش قیمت هدانیک Hedonic و از طریق E/P بیان شده است . و اجاره بهای محل های مورد استفاده برای فعالیت اقتصادی با روش توجیه اقتصادی ( روش NPV و یا IRR ) در فصل ششم آورده شده است . در فصل های بعدی سرقفلی مربوط به مواد ۸،۷، ۶ قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ ، طبق نظریه اکثریت و اقلیت وابهامات مربوطه از نظر اقتصادی مورد بحث قرار گرفته و سپس موضوع تعدیل اجاره بها و ابهامات مربوطه از نظر اقتصادی کنکاش شده است. حق کسب و پیشه و تجارت ضمن بررسی نقش شهرت کسب در حق کسب و پیشه از نظر اقتصادی و اثر دریافت یا عدم دریافت مبلغ اولیه و حق انتقال به غیر در ارزش حق کسب و پیشه ارایه شده است . در فصل های انتهایی دیاگرام های روابط حقوقی و اقتصادی موجر و مستاجر و قوانین روابط موجر و مستاجر و آرا و نظریات مرتبط آمده است .

مقدمه اقتصادی

فارغ از اختلاف نظرهای حقوقی در خصوص روابط موجر و مستاجر در عمل نیز در تعیین ارزش‌های مطروحه در روابط اقتصادی موجر و مستاجر با اشکالات و نظریات متفاوت مواجه می‌باشیم و بدین سبب موضوعات اقتصادی جاری بین مالکین و مستاجرین از چالش‌های مهم اقتصادی جامعه کنونی به ویژه در جوامع شهری می‌باشد. با عنایت به نوسان شدید قیمت املاک و افزایش شدید اجاره‌بها، ارزش سرقفلی و ارزش حق کسب و پیشه، اهمیت و حسّاسیّت این موضوعات را در جامعه بیش از پیش نموده است و از آنجایی که این موارد در کمتر نوشتاری تحلیل و بحث شده، کتاب حاضر شروع خوبی برای بحث و تبادلات فکری و ترویج این امور مهم است.
در خصوص موضوعات اقتصادی مطرح در بخش مستغلات از قبیل سرقفلی، حق کسب و پیشه و تعدیل اجاره‌بها به دلیل تاثیر موضوعات حقوقی و ابهامات و مناقشات مطروحه در این خصوص لازم به تدوین کتب و مقالات وجود دارد. زیرا در مورد حق کسب و پیشه و تعدیل اجاره‌بهای یک واحد تجاری مشخص، مبالغی مختلف توسط کارشناسان رسمی اعلام می‌گردد، که حل و فصل اختلافات را مشکل می‌کند. با تحلیل و بررسی دقیق و ارایه روش‌های محاسبه می‌توان به نتایج همگن و منطقی دست یافت تا موجبات تامین دقیق‌تر حقوق طرفین را نماید.
جناب آقای مسعود علیزاده در این کتاب علاوه بر طرح موضوعات اولیه قانونی و حقوقی مرتبط با روابط موجر و مستاجر، مباحث اقتصادی و مالی مرتبط با روابط موجر و مستاجر و استفاده از روش‌های کلاسیک ارزیابی پرداخته است.
بدیهی است این موضوعات هرچه دقیق‌تر تعریف و تبیین شود علاوه بر دقت در تعیین ارزش‌ها، باعث هماهنگی بیشتر ارزشیابی‌ها نیز می‌گردد و می‌تواند باعث بهبود فضای کسب و کار کشور شود.
در نهایت این کتاب می‌تواند محل مراجعه کارشناسان رسمی و سایر فعالین در حوزه املاک و مستغلات باشد.
طهماسب مظاهری

مقدمه حقوقی

۱) «سرقفلی» لفظی است که در تاریخ حقوقی و قضائی ما ریشه دارد و «حق کسب و پیشه و تجارت» نیزحداقل از زمان دکتر میلیسپو به بعد در فرهنگ حقوقی ما شناخته شده است.
تا آنجا که مباحث نظری و علمی صرف مطرح باشد، در خصوص این دو با مشکلی مواجه نیستیم. اما آنگاه که به حیطه عمل و مبادلات اقتصادی وارد می‏شویم، تعریف هریک از اینها، موارد تشابه و افتراقشان، امکان یا عدم امکان تداخلشان، نحوه و معیار تعیین معادل ریالی آن‌ها – همه و همه- موضوعیت و اهمیت پیدا می‌کند. این بحث که سرقفلی همان «حق کسب و پیشه و تجارت» است یا نه، سال‌ها مطرح بوده و عدم دقت قانون‌گذار در تنظیم قوانین نیز به آن دامن زده است. زیرا در برخی قوانین یا نظامات خاص قانونگذار یا واضع نظامات لفظ «سرقفلی» را به جای «حق کسب و پیشه و تجارت» به کار برده و این تصور را ایجاد کرده که این هر دو یکی است.
با تصویب و اجرای قانون روابط موجر و مستاجر مصوّب ۱۳۷۶ این شبهه برطرف شد. در این قانون فقط «سرقفلی» مطرح است و بحثی از «حق کسب و پیشه و تجارت» نیست. به عبارت دیگر در روابط استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶، مقوله «حق کسب و پیشه و تجارت» به تصریح قانون و مفهوم سرقفلی به حکم عرف می‏تواند وجود داشته باشد. النهایه «سرقفلی» در صورتیکه بدواً به موجر پرداخت شده باشد یکی از عوامل موثر در میزان حق کسب و پیشه و تجارت تلقی خواهد شد و اگر در ابتدای عقد اجاره پرداخت نشده باشد، آنچه بین طرفین مطرح خواهد بود، فقط «حق کسب و پیشه و تجارت» است و لاغیر.
اما در روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوّب ۱۳۷۶ تنها با «سرقفلی» مواجه هستیم که اگر در ابتدای اجاره به موجر پرداخت شود، در موقع تخلیه به نرخ روز بازپرداخت خواهد شد و اگر پرداخت نشده باشد، موجر به مستاجر چیزی نخواهد داد. البته قانون‌گذار ما بازاء مالی برخی از شروطی را نیز که ممکن است به نفع مستاجر شده باشد و وی در قبال اسقاط آن از موجر پولی بگیرد، «سرقفلی» نامیده است.
اما نکته اصلی و مهم این است که در محدوده قانون سال ۱۳۷۶ هیچ حقی به طور اتوماتیک و خود به خودی برای مستاجر محل کسب ایجاد نمی‏شود، حال آن که در قانون سال ۱۳۵۶ این حق به طور اتوماتیک ایجاد می‏شد و این تفاوت مهم و اصلی این دو مقوله است.
۲) صرفنظر از مناقشات حقوقی و قضائی راجع به این دو مفهوم در باب اینکه در چه مواردی محقق می‏شوند و در چه حالاتی تحقق نمی‏یابند و در چه صورتهایی ساقط می‏گردند، نکته مهمی که وجود دارد نحوه تعیین مبلغ و معادل ریالی آن هاست در مواردی که طبق قانون باید پرداخت شوند.
در این مورد از دیرباز نظریات مختلفی ابراز شده و تا آنجا که بنده به یاد دارم تنها ضابطه موجود در این مورد، آئین‏نامه شهرداری جهت تعیین میزان حق کسب و پیشه و تجارت است در مواردی که ملکی در طرحهای شهرداری قرار می‏گیرد. در این آئین‏نامه هم صرفاً عوامل موثره در میزان حق کسب و پیشه و تجارت برشمرده شده بدون اینکه «بارم» و ارزش هریک از این عوامل ولو به اجمال مشخص شده باشد.
حال آن که می‏دانیم در دنیای امروز تبدیل همه پدیده‏ها - اعم از مادی و معنوی- به نوعی و ترتیبی، به واقعیت‏های عددی امری متداول و مرسوم است و تقریباً هیچ چیز نیست که متخصصین نتوانند - در مقام مقایسه یا محاسبه- آن را به عدد تبدیل کنند.
۳) جناب آقای مسعود علیزاده در اثر ارزشمند خود، ضمن پرداختن اجمالی به مناقشات و مباحثات حقوقی و قضائی موجود - که البته با توجه به طبع کارشان ورود در تفصیل این مباحث نه لازم بود و نه مفید- جنبه محاسباتی و مالی موضوع را مدون و «فورموله» کرده‏‏اند که کاری بسیار مفید است و در تحلیل نهایی هرگاه استفاده از این روشها متداول شود، مانع از تضییع حق طرفین عقد اجاره - خواه رابطه استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد و خواه تابع قانون ۱۳۷۶- خواهد شد. زیرا مقام قضائی صرفاً به تعلق یا عدم تعلق سرقفلی و بقاء یا سقوط حق کسب و پیشه و تجارت نظر می‌دهد و تعیین مبلغ را به کارشناس ارجاع می‌کند. حال اگر معیار و مبنای مشخص و ثابتی برای محاسبه و تعیین مبلغ نداشته باشیم، ناچار با نظریات متفاوت و متنوعی مواجه خواهیم شد که گاهی تفاوت آن‌ها با یکدیگر - در خصوص محل واحد- باورنکردنی به نظر می‏رسد.
همچنان که مباحث مربوط به جنبه‏های حقوقی هر دو قانونی مورد اشاره، هنوز محل مناقشه و اختلاف است، حال آن که از اجرای اولی ۳۲ سال و از اجرای دومی ۱۲ سال گذشته است و برخی تصور می‏کردند قانون ۱۳۷۶ به همه اختلافات و تعارضات حقوقی و قضائی پایان خواهد داد که چنین نشد، فورمول‌ها و روش‌های محاسبه و اجزاء آن‌ها نیز می‏تواند - و باید- در طول زمان و ضمن عمل اصلاح شود و تکامل یابد.
از اصل «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت» که مشکل‏ترین قسمت قضیه است، نحوه تعیین اجره‏المثل و «تعدیل اجاره‏بها» نیز متفرع شده که در جای خود محل مناقشه بسیار است. اینکه در تعدیل اجاره‏بها باید اجاره زمان کارشناسی را تعیین کرد یا باید مبلغی را که مبنای توافق اولیه بوده در محاسبه دخالت داد؟ سوالی است که پاسخهای گوناگون دارد که هریک درخور تامل و قابل دفاع است اما در این مورد هم مبنا و معیار دقیقی وجود ندارد. بررسی‏ها و استنتاج‌های جناب آقای علیزاده در این قسمت نیز جالب و درخور توجه است و می‏تواند برخی مشکلات دیرپا را حل کند.
بی‏گمان جناب آقای مسعود علیزاده به عنوان کارشناس رسمی دادگستری در بهترین موقعیت برای ایجاد روش‌های عینی و ملموس به جای روش‌های ذهنی و غیرقابل لمس، در موارد پیشگفته هستند و اثر ایشان می‏تواند برای دادگاه‌ها و وکلای دادگستری و کارشناسان رسمی و حتی موجرین و مستاجرین آموزنده و راهگشا باشد.
امیدوارم ناظر فعالیت‏های بیشتر علمی و فنی ایشان باشیم.

بهمن کشاورز - وکیل دادگستری



پیشگفتار مولف

آنچه امروز از دغدغه‌های مهم زندگی شهرنشینی است بی‌شک موضوعات اقتصادی و مالی، خصوصاً مسائل مربوط به روابط موجر و مستاجر است. چه مستاجرین به عنوان پرداخت‌کننده اجاره‌بها و چه موجرین به عنوان دریافت‌کننده این اجاره‌بها، خواه ناخواه، با مسائل مربوط به این موضوع روبرو هستند. این امر از آنجا اهمیت پیدا می‌کند که تقریباً نزدیک به نیمی از خانوارهای شهری یا مستاجرند و پرداخت‌کننده اجاره‌بها و در گیر با مشکلات آن و یا موجرند و دریافت‌کننده اجاره‌بها و در گیر با مسائل آن.
با افزایش رو به رشد ارزش‌های مالی متکی بر روابط موجر و مستاجر، مسائلی از قبیل اجاره‌بها، سرقفلی، حق کسب و پیشه و تجارت و مانند آن، از موضوعات مهم اقتصاد خانواده‌ها محسوب می‌شود، و از آنجایی که مستاجرین غالباً از اقشار متوسط و رو به پایین جامعه هستند و اجاره‌بها بخش مهمی از هزینه خانواده آن‌ها را تشکیل می‌دهد لذا برای رعایت عدالت، مسائل روابط موجر و مستاجر باید کانون توجه بیشتر قرار گرفته و با ظرافت و حسّاسیّت بیشتری بررسی شود.
از آنجایی که موضوعات حقوقی در مسائل اقتصادی طرح شده در بخش مستغلات از قبیل سرقفلی، حق کسب و پیشه و تجارت و تعدیل اجاره‌بها تاثیر‌گذار است و این موضوعات خود ابهاماتی دارند. لازم است تحلیل و بررسی دقیق‌تری صورت گیرد تا با ارایه روش‌های محاسبه‌ای مناسب حقوق طرفین به نحو احسن و دقیق‌تری تامین شود و البته فراهم آوردن مطلبی در حوزه کارشناسی، ناگزیر مشکلات فراوانی را به دنبال دارد. هر چند این امر در ابتدا ظاهری ساده دارد ولی باید دانست که ساختار آن پیچیده و متنوّع است.
در کتاب حاضر، سعی شده مسائل و موضوعات مربوط به روابط موجر و مستاجر چه در بخش مسکونی و چه در بخش غیر مسکونی مورد تحلیل و بررسی قرارگیرد تا با ارایه روش‌های کارآمد نظریات کارشناسی رسمی هر چه منسجم‌تر، پیش روی مخاطبین قرار گیرند.
در این کتاب علاوه بر آن که به موضوعات اولیه قانونی و حقوقی مرتبط با روابط موجر و مستاجر توجه شده است. با استفاده از روش‌های کلاسیک ارزیابی و کارشناسی در دنیا، به بررسی عملی موضوعات مهم و مطرح امروز، در چهار حوزه تعیین اجاره‌بهای واحد‌های مسکونی، اجاره‌بهای واحد‌های غیر مسکونی، سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت پرداخته شده است و برای این که مطالب قابل درک باشد از موضوعات ساده‌تر آغاز و با موضوعات پیچیده‌تر به پایان رسانده‌ایم.
در متن کتاب ابتدا به بحث و طرح قواعد کلی برای تحلیل اقتصادی موضوعات پرداخته شده است، سپس پاسخ اقتصادی به آن مسائل ارایه گردیده و بعد به ابهامات جدید مطرح شده از بررسی اقتصادی موضوعات و نقد آن ابهامات جدید، توجه شده است.
در عصر حاضر استفاده هرچه بیشتر از شیوه‌های رایانه‌ای و ریاضیات در امور کارشناسی می‌تواند مطلوب باشد لذا سعی بر این بوده که از این موضوع در روش‌های NPV وIRR بهره گرفته شود.
برای سهولت درک مطالب و انسجام موضوعات، دیاگرام‌های مربوط به امور حقوقی، قانونی و ارزیابی موضوعات اقتصادی موجر و مستاجر آورده شده است.
طبیعت مسایل اقتصادی خود پیچیده است و تغییرات ناشی از گذر زمان و همچنین دگرگونی‌هایی که در اثر شروط ضمن عقد در ارزش‌های مطرح شده ایجاد می‌شود مسلماً به این پیچیدگی‌ها دامن می‌زند.
در این کتاب به مباحث نظری حقوقی و اقتصادی پرداخته نشده بلکه سعی بر آن بوده تا به صورت ساده و عملی بیشتر به ارایه طریق توجه شود چرا که ثابت شده مباحث صرفاً نظری در عمل ارزش چندانی ندارند. بر همین اساس نویسنده نظر بر آن داشته تا با شیوه‌های جدید و مستدل به ارایه روش‌های مناسب در تعیین ارزش‌های اقتصادی موجود در روابط موجر و مستاجر بپردازد و سعی در طرح روش‌های علمی، عملی و تجربی برای ارزیابی و ارزش گذاری داشته است. برای نیل به این مقصود بیشتر سعی شده برای تعیین ارزش‌های مورد نظر و تطابق آن با واقعیت، به قیمت بازار رجوع شود. بدین منظور سعی بر استفاده از روش‌های کلاسیک اقتصادی و انطباق آن با واقعیات ارزش‌های اقتصادی موجود در بازار، با توجه به قوانین حاکم در روابط موجر و مستاجر نموده و همچنین به تشریح عوامل موثر گوناگون روی ارزش‌ها پرداخته است.
در بخش پایانی کتاب، برای راحتی کار و مراجعه خوانندگان، قوانین موجر و مستاجر و آراء و نظریات موجود در این باب، گردآوری شده است.
از آنجا که مراجع و کتب معتبری در اختیار کارشناسان رسمی نیست و شاید برخی از ایشان با امور کارشناسی آگاهی کافی نداشته باشند، نظریات کارشناسی دچار آشفتگی شده و حتی گاهی بعضی از این نظریات کارشناسی از منطق عدالت و واقعیت‌های حقوقی و اقتصادی فاصله زیادی دارند، که این امر موجب عدم یکنواختی و انسجام در موضوعات مربوط به روابط موجر و مستاجر شده است. امیدوارم این کتاب حاضر گام کوچک در ارتقای کیفیت و انسجام نظریات کارشناسی باشد و نه تنها برای کارشناسان رسمی بلکه، برای سایر افرادی که با املاک و مستغلات سر و کار دارند، از قبیل موسسات مالی و آژانس‌های مسکن و املاک و...، نیز مفید باشد.
در پایان پیشاپیش از تمام کسانی که کتاب را مطالعه می‌فرمایند و مطالب آن را مورد نقد و ارزیابی قرار می‌دهند و در این زمینه پیشنهاداتی ارایه می‌نمایند کمال سپاس و تشکر را دارم و آماده دریافت نظریات و پیشنهادات ایشان از طریق آدرس اینترنتی alizadeh@sharif.edu یا alizadeh@sharif.irهستم.

محمد مسعود علیزاده خرازی
http://www.iranbar.org/khabar1p29.php#288