محکومیت مستأجر ملک اجاره به شرط تملیک مبنی بر
الزام به تنظیم سند رسمی بر خلاف موازین قانونی است

رأی دادگاه تجدیدنظر در نقض رأی دادگاه بدوی :
محکومیت مستأجر ملک اجاره به شرط تملیک مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی بر خلاف موازین قانونی است.
به آرای صادره در این خصوص توجه فرمایید؛1- دادنامه شماره 2109-2107 تاریخ82/12/3 شعبه... دادگاه عمومی جزایی تهران:
در خصوص دادخواست آقایان 1- «غ-ن» 2-«ر-ن» 3-«م-ن-م» 4-«م-م» با وکالت آقای «ع-ذ» به‌ طرفیت خانم «م-م» فرزند «ع» به خواسته الزام به حضور در دفترخانه اسناد رسمی جهت انتقال رسمی یک باب آپارتمان به پلاک ثبتی شماره ... مقوم به مبلغ سه میلیون و یکصد هزار ریال و مطالبه کلیه خسارات و هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل و نیز دادخواست خانم «م-م» فرزند «ع» با وکالت آقای «م-ک» به طرفیت آقایان 1-«غ-ن» 2-«ر-ن» 3-«م-م» 4-«م-ن» » به خواسته صدور حکم مبنی بر فسخ و ابطال مبایعه نامه عادی بلحاظ 1- در رهن بانک بودن ملک 2- عدم پرداخت ثمن 3- عدم انجام تعهد و تأخیر در مراجعه به دفتر خانه با احتساب جمیع خسارات قانونی و نیز دادخواست خواهانهای دادخواست اصلی و وکیل آنان به طرفیت بانک ملی ایران شعبه سعدی جنوبی مبنی بر الزام خوانده به دریافت باقیمانده مبلغ بدهی (تسهیلات) قرارداد اجاره به شرط تملیک مورخ ... مربوط به خانه پلاک ثبتی ... بخش 3 تهران (از طرف قرارداد خانم «م-م» از خواهانها و موافقت خوانده به انتقال رسمی ملک پس از تسویه حساب تسهیلات پرداختی بانک ملی شعبه سعدی جنوبی و خانم «م-م».
نظر به اینکه خوانده دعوی اصلی و وکیل وی تنظیم و امضای قرارداد مورخ 80/10/2 به شماره 16751 را قبول دارند و با انجام معامله و حصول اختلاف فی‌مابین آنان وتقدیم دادخواست از ناحیه خواهان دعوی اصلی، طرف مقابل نیز به فاصله چند روز بعد مبادرت به تقدیم دادخواست نموده که دادخواست اخیر به شعبه ... دادگاه عمومی تهران ارجاع و با توجه به ملاحظه پرونده‌های مذکور و ارتباط موضوعات مطروحه در دادخواستهای مذکور و لزوم رسیدگی توأم بلحاظ سبق ارجاع رسیدگی هر دو پرونده به این دادگاه ارجاع گردیده است لذا دادخواست بعدی تقدیمی به دادگاه که بدواً به شعبه ... دادگاه عمومی و متعاقباً به این شعبه ارجاع شده است دعوی تقابل تلقی می‌گردد. همچنین با توجه به دادخواست دیگر مطروحه در پرونده که از ناحیه خواهانهای دادخواست اصلی علیه بانک ملی ایران شعبه سعدی جنوبی اقامه شده با توجه به پاسخ استعلام وضعیت پلاک ثبتی ملک متنازع فیه که از ناحیه ثبت شمال غرب تهران واصل و بشماره... ثبت و پیوست است همچنین لایحه بانک ملی ایران شعبه سعدی در پاسخ به دادخواست ارائه شده بشماره ... واصل و به شماره ... ثبت و پیوست است و به موجب آن نسبت به انجام خواسته خواهان مخالفتی نشده است و نظر بر اینکه خوانده دعوای اصلی علت عدم حضور در دفترخانه و عدم انجام تعهد را عدم مالکیت خود و مالکیت بانک ملی و منع قانونی انجام قرارداد بلحاظ اینکه مالک مورد معامله در رهن بانک بوده عنوان نموده‌اند و نیز به عدم انجام تعهد خواهان استناد نموده‌اند و با تقدیم دادخواست درخواست صدور حکم مبنی بر فسخ و ابطال مبایعه نامه عادی را نموده‌اند با توجه به گواهی شماره ... دفتر خانه اسناد رسمی ... تهران که به شماره ... ثبت گردیده و پیوست است و سایر محتویات پرونده و توجهاً به اینکه رأی وحدت رویه شماره 620-76/8/20 صادره از هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور به « معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی‌که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه...» صراحت دارد با توجه به اینکه خوانده دعوی اصلی با علم به رهن بودن آن و ممنوعیت معامله اقدام به تنظیم قرارداد فروش نموده و خواهان دعوی اصلی تمایل خود را به پرداخت حقوق مرتهن اعلام نموده است بانک با درخواست مذکور مخالفتی ننموده و عملاً درخواست خواهان را پذیرفته است لذا با توجه به وضعیت موجود انجام خواسته دعوی اصلی منافات و مغایرتی با حقوق مرتهن (بانک ملی ایران شعبه سعدی) ندارد با توجه به مواد 10 و 19 قانونی مدنی دادگاه دعوی خواهان اصلی را موجه تشخیص و ضمن رد دعوی متقابل، خواندة دعوی اصلی را به حضور در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال رسمی یک‌باب آپارتمان پلاک ثبتی به‌شماره ... پرداخت مبلغ 699300 ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ 2290000 ریال بابت حق ‌الوکاله وکیل در حق خواهان محکوم می‌نماید.پرداخت باقیمانده بدهی قرارداد اجاره به شرط تملیک مورخ 79/11/18 مربوط به خانه پلاک ثبتی ... بخش 3 تهران از طرف قرارداد خانم «م.م» به‌عهده خواهان‌های دعوی اصلی است رأی صادره حضوری و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل اعتراض و رسیدگی تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است.
2- دادنامه شماره 341 مورخ 84/3/24 شعبه... دادگاه تجدیدنظر استان تهران:
موضوع پرونده شماره ... این دادگاه عبارت‌است ازدعوای تجدیدنظر خانم «م-م» با وکالت آقای «م-ک» به‌طرفیت آقایان «غ» و«ر» هر دو نفر «ن» و «م-ن» و «م-م» نسبت به دادنامه‌‌های شماره 2109 و 2107 – 3/21/38 شعبه ... دادگاه عمومی جزایی تهران که به موجب آن ضمن رد دعوای اولیه وکیل تجدیدنظر‌خواه به خواسته حکم بر فسخ و ابطال مبایعه نامه مورخ 81/10/2 حکم به الزام تجدیدنظرخواه به حضور در دفتر اسنادرسمی جهت انتقال رسمی یک باب آپارتمان پلاک ثبتی شماره ... و پرداخت مبلغ ششصد ونود و نه هزارو سیصد ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ دو میلیون و دویست و نود هزار ریال بابت حق‌الوکاله وکیل در حق تجدیدنظر خواندگان صادر گردیده است . اولاً: نظر به اینکه حسب نامه شماره 2335 مورخ 83/7/27 ثبت شمال‌غرب تهران که در پاسخ به استعلام دادگاه نخستین واصل گردیده و پیوست پرونده است مالک پلاک ثبتی مورد معامله بانک ملی ایران می‌باشد و خوانده دعوا مالکیتی نسبت به آن ندارد تا بتواند در خصوص انتقال رسمی آن اقدام نماید و بر فرض صدور حکم اجرای آن با تعذر قانونی مواجه خواهد شد، زیرا انتقال آپارتمان توسط شخصی که مالک نمی‌باشد در واقع امکان‌پذیر نمی‌باشد بنا به مراتب یاد شده و به استناد مادة 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظر خواسته در این قسمت که بدون توجه به این امر و بر خلاف موازین قانونی صادر گردیده است نقض و درباره دعوای اولیه وکیل تجدیدنظر خواندگان به خواسته الزام تجدیدنظر خواه به انتقال رسمی پلاک موصوف بنا به جهات بیان شده در بالا دعوای وکیل مزبور را به کیفیت معنونه قابل پذیرش ندانسته و قرار عدم استماع آن را صادر و اعلام می‌نماید.
ثانیاً : برخلاف استدلال دادگاه بدوی که رابطه حقوقی بین تجدیدنظرخواه و بانک ملی ایران را بر مبنای عقد رهن و رابطه بین راهن و مرتهن تفسیر کرده است رابطه آنان بر پایه قرارداد اجاره به شرط تملیک انعقاد یافته بین آنان که فتوکپی آن پیوست پرونده است قابل تغییر و تفسیر می‌باشد. هر چند وکیل تجدیدنظرخواه به شرح لایحه اعتراضیه منضم دادخواست این مرحله رابطه موکل خود با بانک ملی را رابطه استیجاری و بر اساس عقد اجاره تلقی کرده است. ولیکن از آنجایی که عقد تابع قصد واقعی طرفین است و در پرونده مورد بحث با توجه به این که تجدیدنظرخواه آپارتمان موضوع قرارداد را به عنوان مالک به تجدیدنظر خواندگان فروخته و مقداری از ثمن را هم دریافت کرده است از طرفی بانک طرف قرارداد نیز طبق‌نامه شماره 490/4 مورخ 83/8/11 که ضمیمه پرونده بدوی باشد و به شرح منعکس در قسمت اخیر آن و همچنین عدم استفاده از حق فسخ پیش‌بینی شده در مادة 11 قرارداد ذکر شده برای بانک در واقع مبایعه‌نامه منعقد شده بین طرف قرارداد خود با تجدیدنظر خواندگان را تأیید و تنفیذ نموده است بدین ترتیب و با تحلیل بیان شده و ملحوظ نظر قراردادن قصد مشترک و واقعی متعاملین حقوقی واقع شده بین بانک مزبور و تجدیدنظرخواه در واقع عقد بیع می‌باشد که برای بانک طرف قرارداد یعنی مالک شرط فاسخ معلق منظور شده است. علاوه این‌که تخلف تجدیدنظر‌خواه از شرایط مقرر در قرارداد اجاره به شرط تملیک با عنایت به مادة 11 آن قرارداد موجب حق فسخ برای بانک طرف قرارداد می‌باشد در صورتی که بانک مزبور با نامه ارسالی به دادگاه نخستین با وجود تخلف تجدیدنظرخواه دایر به انتقال مورد معامله به تجدیدنظر خواندگان از اعمال و انشای حق فسخ خودداری و آن را عملاً اسقاط کرده است از سوی دیگر انجام معامله از ناحیه شخصی که حق انجام آن را نداشته باشد موجب عدم نفوذ معامله می‌باشد و نه بطلان آن بنا به مراتب بیان شده و این‌که وکیل تجدیدنظر خواه ایراد و اعتراض مؤثر دیگری که منطبق با شقوق مادة 348 قانون آیین دادرسی مدنی و مستلزم نقض دادنامه مورد اعتراض باشدبه عمل نیاورده و با این توضیح که وکیل تجدیدنظرخواه خواسته اولیه خود را به ابطال قرارداد تقلیل داده است و به استناد مادة 358 قانون اخیر‌الذکر با رد ادعای وکیل تجدیدنظرخواه دادنامه تجدیدنظر خواسته را در این بخش در نهایت تأیید می‌نماید. این رأی قطعی است.
ادامه رسیدگی دادگاه بدوی بعد از رأی دادگاه تجدیدنظر:
1- استعلام از دادگاه تجدیدنظر مبنی بر رفع ابهام در خصوص دعوی مطروحه به‌طرفیت بانک ملی :
ریاست محترم شعبه ... دادگاه تجدیدنظر استان تهران
احتراماً به پیوست پرونده کلاسه ... که منتهی به دادنامه 2109-2107 – 3/21/38 گردیده و از سوی آن مرجع محترم نیز اظهارنظر گردیده ارسال می‌گردد با توجه به اینکه تجدیدنظر خواندگان (خواهان‌های اولیه) با وکالت آقای «ع-ذ» دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت بانک ملی ایران مطرح نمود‌ه‌اند که به کلاسه ... ثبت و ضمیمه پرونده می‌باشد و آن مرجع محترم راجع به این دادخواست در رأی صادره اشاره‌ای ننموده‌اند لذا پرونده جهت تعیین تکلیف در این خصوص این قسمت از پرونده و رفع ابهام ارسال می‌گردد.
رئیس شعبه ... محاکم عمومی جزائی تهران
2-پاسخ دادگاه تجدیدنظر نسبت به استعلام دادگاه بدوی:
به تاریخ فوق در وقت فوق‌العاده شعبه... دادگاه تجدیدنظر استان تهران به تصدی قضات امضا کننده زیر تشکیل و پرونده‌ امر به لحاظ نامه شماره 1637/83و 312/82 مورخ 84/4/15 ریاست محترم شعبه ...دادگاه عمومی جزایی تهران تحت‌نظر است با توجه به مفادنامه مذکور به استحضار می‌رساند که:
دادنامه‌های شماره 2109 و 2107-83/12/3 صادر شده از آن دادگاه متضمن دو قسمت مبنی بر رد دعوای تقابل و الزام خوانده دعوای اصلی به انتقال رسمی آپارتمان مورد معامله می‌باشد خانم«م-م» با وکالت آقای«م-ک» از دادنامه‌‌های مزبور تجدیدنظر خواهی کرده است که بر این اساس و در مقام رسیدگی به تجدیدنظر‌خواهی وی اعتراض وکیل تجدیدنظر‌خواه در بخش الزام خوانده «م-م» مورد پذیرش این دادگاه واقع شده به لحاظ این‌که نامبرده مالکیت رسمی نسبت به پلاک ثبتی مورد معامله نداشته دعوای خواهان دایر به الزام وی به انتقال رسمی منجر به صدور قرار عدم استماع شده است و در قسمت دیگر یعنی ‌خواسته ابطال و فسخ مبایعه نامه که وکیل خواهان آن را به ابطال تقلیل داده اعتراض وکیل تجدیدنظرخواه با عنایت به استدلالی که در دادنامه اصداری از این دادگاه به عمل آمده مردود و دادنامه نخستین در نهایت تأیید شده است . اما در مورد دادخواست خواهانها به طرفیت بانک ملی ایران شعبه سعدی جنوبی به خواسته الزام آن بانک به دریافت باقیمانده بدهی و سپس انتقال ملک به خواهانها چنانچه دادگاه محترم بدوی در این خصوص حکمی صادر کرده است از آنجایی‌که بانک مرقوم اعتراضی به آن نکرده است بر این مبنا حکم صادره قطعی شده است زیرا رسیدگی مرجع تجدیدنظر صرفاً در محدوده مقررات ماده 349 قانون آیین دادرسی مدنی است و اگر حکمی در این مورد از سوی دادگاه نخستین صادر نشد این دادگاه با توجه به ماده مورد اشاره مواجه با تمکین نمی‌باشد ولیکن دادگاه بدوی مکلف می‌باشد در این باره وفق مقررات رسیدگی و اظهارنظر نمایند مقرر است دفتر پرونده اعاده شود.
3- با وصول پاسخ دادگاه تجدیدنظر دادگاه بدوی رأی اصلاحی به‌شرح دادنامه شماره 596-84/5/30 صادر نموده است.
بدینوسیله سطر ششم از آخر دادنامه شماره 83/12/3-2107 تا 2109 صادره از این دادگاه را با حفظ سایر مندرجات آن به قوت خود به شرح بین‌الهلالین اصلاح می‌نماید.( ضمن رد دعوی متقابل، خوانده دعوی اصلی و بانک ملی ایران شعبه سعدی جنوبی را به حضور در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال رسمی یک‌باب آپارتمان پلاک ثبتی به شماره ... و مبلغ 699/300‌ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ 2میلیون و دویست و نود هزارریال بابت حق الوکاله وکیل در حق خواهان محکوم می‌نماید). این رأی مستنداً به ماده 309 قانون‌آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی صادر و با دادنامه شماره 83/12/3 – 7012-9012 صادره از این دادگاه توأماً در حکم واحد است و دادن رونوشت بدون رأی اصلاحی ممنوع است.رأی صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض و رسیدگی تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است .

منبع:http://www.ghazavat.com/39/yekray.htm