دادگاه بدوی: خواسته خواهان را مبنی بر خلع ید، تخلیه تلقی و مبادرت به صدور حکم تخلیه نموده است.

دادگاه تجدیدنظر: رای دادگاه بدوی مبنی بر تغییر خواسته خواهان از خلع ید به تخلیه مبتنی بر اشتباه بوده است.

رأی دادگاه: (دادنامه شماره 3/3/79-79/375 شعبه ...   شهرستان... )

در خصوص دادخواست خواهان آقای (م.ع)، به طرفیت خوانده آقای (ف.ا) به خواسته تقاضای خلع ید از مغازه مورد معامله و پرداخت کلیه خسارات ناشی از جرم، مقوم به یکصد و پنجاه هزار تومان خواهان اظهار داشته آقای خوانده تمامی یک باب مغازه را با مشخصات مندرج به اینجانب فروخته و طی مدارک پیوستی ثمن معامله را دریافت نموده و با توجه به گرفتن مبلغ تخلیه نمی نماید. خوانده اظهار داشته :کذب است، نفروخته ام و ایراد به متن نوشته نموده است و اظهار داشته من به عنوان شوخی فاکتور را برداشته و یک امضاء نموده ام. النهایه، با ارجاع امر به کارشناس و نظریه کارشناس، امضاء مورد نظر خوانده تایید شده است و اینکه خوانده با شوخی امضأ نموده باشد یا جدی، آنچه مسلم است قولنامه مورد تأیید است و علی الظاهر، معامله انجام گرفته است. اگر دلایلی دیگری دارد ارائه نماید که علیه مطالب وی باشد، والا خواسته خواهان گرچه باید تخلیه بیان می داشت، زیرا خلع ید در مورد تصرفات عدوانی است نه موردی که در معامله اختلاف دارند. علیهذا دادگاه خوانده را به تخلیه مورد معامله محکوم می نماید رأی صادره قابل تجدیدنظر در دادگاه صالح است.

دادرس شعبه... دادگاه عمومی شهرستان...

(دادنامه شماره 27/7/79-856 شعبه...  تجدیدنظر استان تهران و تایید رأی بدوی )

در خصوص تجدیدنظر خواهی آقای (ف.ا) با وکالت آقای (م.ش) نسبت به دادنامه شماره 375ـ3/3/79 پرونده کلاسه 26/2/1615 شعبه... دادگاه عمومی... به طرفیت آقای (م.ع)، نظر به اینکه حکم در زمان حکومت قانون آئین دادرسی جدید، مصوب 1379 صادر گردیده و خواسته در دادخواست خلع ید مقوم به یکصد و پنجاه هزارتومان گردیده، لذا به استناد بند (الف) از ماده 331 قانون آئین دادرسی مدنی مصوب ،1379 حکم قطعی است، لذا قرار رد تجدیدنظر خواهی صادر و اعلام می گردد، در مورد حکم تخلیه از دادگاه صادر کننده حکم، با توجه به اینکه خواسته خلع ید بوده و تغییر خواسته هم در پرونده مشهود نیست، به دادگاه صادر کننده حکم تذکر داده می شود این رأی قطعی است.

رئیس شعبه... دادگاه تجدید نظر استان تهران...

مستشار دادگاه تجدیدنظر استان تهران...

(دادنامه شماره 15/2/80-80/160 شعبه...  شهرستان... و رد اعاده دادرسی)

در خصوص دادخواست اعاده دادرسی آقای (ف.ا) به طرفیت آقای (م.ع) نسبت به دادنامه 79/375 مورخه 3/3/79 شعبه... دادگاه عمومی...  و تأخیر اجرای حکم بدین شرح که حسب محتویات پرونده کلاسه 76/1/1610 آقای (م.ع) در تاریخ 27/5/76 دادخواستی به طرفیت آقای (ف.ا) به خواسته خلع ید از یک باب مغازه و پرداخت خسارات مقوم به مبلغ یک میلیون و پانصد هزار ریال به دادگستری...  تقدیم و به استناد قرارداد عادی مورخه 15/3/76 مدعی شد که یک باب مغازه با مشخصات مندرج در قرارداد مزبور را از آقای (ف.ا) خریداری و ثمن معامله را پرداخت و فقط مبلغ پانصد هزار تومان از ثمن معامله باقی مانده که باید پرداخت شود. در جلسه دادرسی که بروز 3/4/77 تعیین گردیده وکیل تعرفه شده آقای (ف.ا) طی لایحه مبسوطی نسبت به سند ابرازی ادعای جعل نموده که به منظور رسیدگی به اصالت سند قرار ارجاع امر به کارشناسی صادر و کارشناس منتخب نظریه خویش را به دادگاه تقدیم که به شماره 77/284 مورخه 8/5/77 ثبت دفتر شده است. به موجب نظریه کارشناس، امضاء آتی که اساس تطبیق قرار گرفته با امضاء منتسب الیه، مطابقت داشته و یکی می باشد. ولی امضاء  مقدم بر متن تحریر شده و در تأیید عبارات مندرج در متن نمی باشد و قرارداد مزبور فاقد اصالت لازم است. نظریه کارشناس به طرفین ابلاغ که مورد اعتراض آقای (م.ع) واقع  شده و مشارالیه تقاضای ارجاع امر به هیأت کارشناسان را نموده که تصمیمی راجع به اعتراض مزبور اتخاذ نشده و پرونده جهت ادامه رسیدگی بروز 11/8/78 مقید به وقت گردیده و در جلسه مزبور خواهان ضمن اعتراض به نظریه کارشناس تقاضای صدور حکم به خلع ید مغازه را نموده و خوانده دعوی (ف.ا) شخصا در دادگاه حاضر و اظهار داشت عرایضم همان مطالبی است که وکیل من اظهار داشته و مطلب خاصی ندارم.

دادرس محترم وقت دادگاه، اخذ توضیح راجع به نحوه پرداخت ثمن معامله را لازم تشخیص و طرفین جهت ادامه رسیدگی دعوت و در وقت مقرر که به روز 26/11/78 تعیین شده، پرونده به دادرس محترم دیگر ارجاع که در جلسه مزبور خواهان حاضر نشده و لایحه ای نیز ارسال نداشته ولی خوانده حاضر و وکیل وی، مجددا طی لایحه ای، مشروح به استناد جعلی بودن مستند ابرازی، تقاضای صدور حکم به رد دادخواست را نموده است. همکار محترم به منظور اخذ توضیح و ارائه اصل قرارداد ،دستور تعیین وقت رسیدگی دیگری را صادر و در روز مقرر که به روز 3/3/79 تعیین شده بود، طرفین در دادگاه حاضر و خواهان ضمن ایراد به قسمتی از نظریه کارشناس، تقاضای تحقیق از شهود را نموده و خوانده دعوی به استناد نظریه کارشناس منتخب و لوایح وکیل خود، تقاضای رسیدگی نموده و دادگاه در جلسه مزبور ختم رسیدگی را اعلام و مبادرت به صدور دادنامه 79/375 مورخه 3/3/79 نموده که به موجب آن، با توجه به نظریه کارشناس، اشعار داشته که آنچه مسلم است قولنامه مورد تأیید است و علی الظاهر معامله انجام گرفته است، گرچه خواسته خواهان می بایست تخلیه بیان می شد و خلع ید در مورد تصرفات عدوانی است نه موردی که در معامله اختلاف دارند. علیهذا دادگاه خوانده را به تخلیه مورد معامله محکوم می نماید.رأی صادره قابل تجدیدنظر در دادگاه صالح است.رأی صادره با درخواست تجدیدنظر خواه (ف.ا) به مرجع تجدیدنظر ارسال و به شعبه...  مرجع مزبور ارجاع و شعبه مرجوع الیه به موجب دادنامه 856 مورخه 27/7/79 به واسطه اینکه دعوی خلع ید به مبلغ یکصد و پنجاه هزار تومان تقدیم گردیده است، به استناد بند (الف) از ماده 331 قانون آئین دادرسی مدنی حکم تجدیدنظر خواسته را قطعی تلقی و قرار رد تجدیدنظر خواهی تجدیدنظر خواه را صادر کرد، ضمن اینکه تصریح نموده که خواسته خواهان خلع ید بوده و تغییر خواسته خواهان به تخلیه در پرونده مشهود نیست و به دادگاه صادر کننده حکم تذکر داده شد. پرونده از مرجع تجدیدنظر به این دادگاه اعاده و در تاریخ 2/9/79 به لحاظ درخواست محکوم له منتهی به صدور اجرائیه گردیده و جهت اجرای حکم، به اجرای احکام ارسال گردید.

در جریان اجرای حکم آقای (ف.ا) در تاریخ 5/9/79 دادخواست اعاده دادرسی نسبت به دادنامه 79/375 مورخه 3/3/79 و به طرفیت (م.ع) به دادگستری...  تقدیم و به جهت اینکه قرارداد مورد استناد، مجعول بوده و فاقد اصالت می باشد و همچنین خواسته خواهان با موضوع حکم کاملا متفاوت بوده و با یکدیگر مغایرت داشته، تقاضای صدور قرار قبولی اعاده دادرسی و رسیدگی و اتخاذ تصمیم شایسته را نموده که درخواست مزبور در تاریخ 5/9/79 به شعبه...  دادگاه عمومی...  ارجاع و دادرس محترم وقت شعبه دستور تعیین وقت رسیدگی را صادر و طرفین دعوت شده و در جلسه مقرر که به روز 30/9/79 تعیین گردیده،  دادرس محترم به این استدلال که شعبه...  تجدیدنظر دادگستری استان تهران دادگاه صادر کننده حکم قطعی بوده قرار عدم صلاحیت به شعبه مزبور را صادر و پرونده امر به شعبه... تجدیدنظر ارسال و مرجع مزبور بدوا به موجب نامه شماره 79/5/1578 مورخه 17/10/79 ضمن مطالبه پرونده اصلی (76/1/1610) دستور متوقف شدن عملیات اجرائی را به طور موقت، صادر و پس از ارسال پرونده اصلی به مرجع مزبور، این مرجع محترم به موجب دادنامه شماره 1280 مورخه 27/10/79 تصریح نموده که صرفنظر از اینکه درخواست مشارالیه از جهات اعاده دادرسی نمی باشد، صلاحیت رسیدگی به درخواست مزبور را نفی و پرونده را جهت رسیدگی به درخواست مستدعی اعاده دادرسی، به این دادگاه اعاده، ضمن اینکه دستور رفع اثر از توقف اجرای حکم را صادر و اعلام نموده و پس از وصول پرونده به این شعبه به موجب صورتجلسه مورخه 10/11/79 احد از دادرسان محترم شعبه به استناد به بند یک و بند سوم ماده 426 قانون آئین دادرسی مدنی و بند (الف) ماده 432 قانون مرقوم قرار قبولی اعاده دادرسی را صادر و به استناد بند (الف) ماده 437 قانون مارالذکر دستور جلوگیری از اجرای حکم را صادر و طرفین جهت رسیدگی دعوت شدند. در جلسه مقرر که به روز 25/1/80 تعیین شده، پرونده حسب الارجاع ریاست محترم دادگستری تحت نظر اینجانب قرار گرفته است.

در جلسه مقرر، وکیل تعرفه شده مستدعی اعاده دادرسی، اظهار داشت که خواسته خواهان خلع ید از مغازه بوده و چون مشارالیه نه تنها تا پایان جلسه اول دادرسی، بلکه تاکنون خواسته خود را تغییر نداده، دادگاه نیز مجاز نبوده که رأسا خواسته وی را به تخلیه تغییر دهد. همین امر به موجب بند 1 ماده 426 قانون آئین دادرسی مدنی، از جهات اعاده دادرسی می باشد. مضافا به اینکه دادرس محترم صادر کننده حکم مورد تقاضای اعاده دادرسی، به نظریه کارشناس خط و امضاء استناد جسته که باستناد  نظریه کارشناس می بایست دعوی خواهان رد می شد زیرا کارشناس منتخب با صراحت اعلام نموده که اصالت قرارداد عادی استنادی خواهان مورد تأیید نمی باشد، که این امر نیز به استناد بند 3 ماده 426 قانون مرقوم از جهات اعاده دادرسی می باشد. خوانده دادخواست اعاده دادرسی، در مقام دفاع اظهار داشت با توجه به اظهار نظر شعبه... دادگاه تجدیدنظر استان تهران در دادنامه شماره 79/1280 مورخه 27/10/79 مبنی بر اینکه اظهارات محکوم علیه تکرار مطالب گذشته است و حقوق این جانب مورد تضییع قرار گرفته، ضمن رد درخواست اعاده دادرسی، تقاضای صدور دستور اجرای دادنامه لازم الاجرأ را دارم. دادگاه با عنایت به مراتب معنونه و با توجه به اینکه درخواست اعاده دادرسی، به عنوان یکی از طرق فوق العاده شکایت نسبت به احکام قطعی، علی الاصول وقتی قابل طرح خواهد بود که حکم مورد تقاضای اعاده دادرسی، صحیحا صادر و متعاقبا جهات قانونی آن حادث شده باشد و در حقیقت جهات اعاده دادرسی مندرج در ماده 426 قانون آئین دادرسی مدنی، فرع بر عدم اشتباه حکم مورد درخواست اعاده دادرسی است و با توجه به اینکه حکم مورد استدعای اعاده دادرسی، از حیث عدم رعایت مقررات آئین دادرسی مدنی حاکم بر دعوی و قانون ثبت، واجد اشتباه بین می باشد، زیرا اولا خواسته خواهان دعوی اصلی، از تاریخ تقدیم دادخواست تا تاریخ صدور رأی، خلع ید از ملک متنازع فیه بوده و با توجه به مقررات ماده 98 قانون آئین دادرسی مدنی، تغییر خواسته خواهان از خلع ید به تخلیه که علی الرأس از جانب دادگاه صورت گرفته، فاقد وجاهت قانونی بوده است.

ثانیا دعوی خلع ید با دعوی تخلیه، واجد اختلاف ماهوی می باشد. زیرا در دعوی خلع، ید احراز مالکیت رسمی وفق ماده 48 قانون ثبت، شرط صحت دعوی مزبور می باشد، در حالی که به دلالت پاسخ استعلام ثبتی، خواهان در ملک مورد نزاع مالکیتی ندارد و دعوی تخلیه نیز مستلزم احراز رابطه استیجاری است که چنین رابطه ای فی مابین طرفین وجود ندارد، ثالثا خواسته خواهان مبنی بر خلع ید به مبلغ یک میلیون و پانصد هزار ریال تقویم شده و رأی صادره مستندا به بند 1 ماده 331 قانون آئین دادرسی مدنی قطعی بوده، در حالی که دادگاه رأی صادره را قابل تجدیدنظر اعلام کرده است. بنابراین به لحاظ ماهوی درخواست اعاده دادرسی نسبت به دادنامه شماره 79/375 مورخه 3/3/79 که واجد اشتباه اساسی است قابلیت استماع نداشته هر چند که جهات اعاده دادرسی موجود باشد و به لحاظ شکلی نیز، بر فرض صحیح بودن دادنامه مورد تقاضای اعاده دادرسی به واسطه اینکه دادخواست اعاده دادرسی در خارج از مهلت مقرر قانونی تقدیم گردیده، محکوم به رد می باشد. علیهذا دادگاه مستندا به استدلال معنونه و با استناد به صدر ماده 426 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی و ماده 427 همین قانون دادخواست اعاده دادرسی خواهان نسبت به دادنامه 79/375 مورخه 3/3/79 صادره از شعبه...  دادگاه عمومی... را وارد تشخیص نداده و قرار رد آن را صادر و اعلام می نماید.رأی صادره ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر دادگستری استان تهران می باشد.

دادرس شعبه... دادگاه عمومی...

نظریه رئیس محترم دادگستری شهرستان... مبنی بر اینکه حکم بدوی مشمول بند ب ماده 326 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی است به شرح ذیل می باشد.

ریاست محترم دادگاههای محترم تجدیدنظر استان تهران

احتراما و با اهدأ سلام و تحیات به پیوست، پرونده... ارسال می گردد. همانطوری که ملاحظه می فرمائید موضوع دادخواست خلع ید و مطالبه خسارت بوده و در لایحه مورخه 10/9/76 صفحه 8 و اظهارات صورتجلسه 3/4/1374 و لایحه صفحه ،27 همان خواسته تکرار شده و در هیچکدام از مراحل دادرسی خواسته تغییر داده نشده. در متن دادنامه 3/3/7979ـ375 نیز دادرس محترم ابتداء خواسته را خلع ید بیان نموده لیکن در آخر دادنامه حکم به تخلیه داده اند با توجه به اینکه خلع ید و تخلیه موضوعاتی هستند که هر یک دارای بار حقوقی خاصی بوده و در جریان رسیدگی نیز با هم تفاوتهای فاحش دارند، به نحوی که رسیدگی به موضوع خلع ید، متفرع برداشتن سند رسمی است و ماده 48 قانون ثبت شرط صحت دعوی خلع ید را، سند رسمی دانسته و در پرونده مذکور اداره ثبت خواهان را مالک نشناخته و پاسخ آن در پرونده موجود است و رسیدگی به تخلیه نیز، متفرع بر رابطه استیجاری است که در پرونده مذکور، دلیلی بر وجود رابطه استیجاری نیست، البته در دادنامه شعبه... دادگاه محترم تجدیدنظر، این مسئله تذکر داده شده، لیکن به جهت انتقال دادرس محترم صادر کننده رأی به دادگستری تهران مسئله تذکر و تنبه منتفی بوده است، فلذا با استناد به بند ب ماده 326 ق.ا.د.در امور مدنی و تبصره 1 ذیل آن، پرونده ارسال می گردد تا به اشتباه رسیدگی شود به علت اینکه سند رسمی نیست خلع ید قابل اجرا نیست، و به علت اینکه رابطه استیجاری وجود ندارد، تخلیه قابل اجرا نیست.

با تشکر رئیس دادگستری شهرستان ...

«پذیرش اشتباه و دادنامه شماره 24/7/80-832 شعبه... دادگاه تجدید نظر در این خصوص»

در این پرونده بدوا آقای (م.ع) به طرفیت (ف.ا)دادخواستی به خواسته خلع ید از مغازه مورد معامله مقوم به یکصد و پنجاه هزار تومان، تقدیم دادگاه بدوی نموده. علیرغم تغییر خواسته باستناد ماده 98 قانون آئین دادرسی مدنی، به موجب دادنامه شماره 79/375 مورخ 3/3/79 شعبه اول دادگاه عمومی رباط کریم، حکم به تخلیه اصدار یافته است و نیز به موجب دادنامه شماره 80/160 مورخ 15/2/80 دعوی اعاده دادرسی، منجر به صدور قرار رد گردیده است که با عنایت به وجود اشتباه در اتخاذ تصمیم دادگاه بدوی و تغییر خواسته خلع ید بر تخلیه، مستندا به بند ب ماده 326 قانون آئین دادرسی مدنی با نقض دادنامه های موصوف، نظر به اینکه درخواست خلع ید، فرع به مالکیت می باشد و به موجب نامه شماره 837 ـ 1/2/80 اداره ثبت رباط کریم خواهان مرحله بدوی، مالک محل متازع فیه نبوده،  لذا قرار رد دعوی وی صادر و اعلام می گردد.

رئیس شعبه... دادگاه تجدیدنظر استان تهران مستشار دادگاه...

منبع:

http://www.ghazavat.com/ghazavat.com/ghezavat15/One%20Vote,%20One%20Expereince.htm

رأی مربوط به تخلیه در آذربایجان شرقی شناسنامه رأی نوع رأی: حقوقی موضوع رأی: تخلیه سال صدور رأی: 1385 استان محل صدور: آذربایجان شرقی شهر محل صدور: جلفا شعبه صادر کننده: شعبه اول محاکم عمومی حقوقی جلفا قاضی صادر کننده: آقای پارسا سمت صادر کننده: رئیس شعبه تأیید رأی: توسط شعبه دوم محاکم تجدیدنظر استان آذربایجان شرقی نکات آموزشی رأی: 1-عـدم شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 نسبت به اماکنی که قبل از تصویب این قانون برای محل کسب اجاره داده شده و بعد از تصویب قانون مزبور تمدید شده است، در رأی صادر شده مورد توجه دادگاه قرار گرفته است. 2-عدم شمول قاعده اعتبار امر مختوم بها نسبت به امور حادث به خوبی توسط دادگاه بیان شده است. 3-در رأی صادر شده پیشینه اختلاف و جریان دعاوی قبلی به خوبی توضیح داده شده است. 4-رأی صادر شده از استدلال کافی برخوردار و در آن به مواد قانونی مربوطه استناد شده است. *** کلاسه: 1/85- 604 شماره آمار: 85-678 مـرجـع رسـیـدگـی: شـعـبـه اول دادگـاه عـمومی حقوقی جلفا ‌ صدور حکم: 30 دی 1385 شماره رایانه: یکم بهمن 1385 خواهان: فیروز ... فرزند ... به نشانی ... خیابان ... کوچه ... با وکالت خلیل ... جلفا، خیابان ... خـوانـده: صـابـر ... فرزند ... به نشانی هادیشهر، خیابان .... - روبه‌روی ... خواسته: تخلیه رأی دادگاه درخصوص دعوای آقای فیروز ... فرزند حبیب با وکالت آقای خلیل ... فرزند اسماعیل به طرفیت آقای صابر ... فرزند علی به خواسته تخلیه یک باب مغازه به لحاظ انقضای مهلت اجاره و نیاز شخصی با احتساب تمامی خسارات دادرسی با این توضیح که وکیل خواهان با تقدیم دادخواست چنین اظهار داشته است که موکل یک باب مغازه متعلق به خود را با اجاره‌نامه عادی مورخ10 شهریور 1385 به خوانده اجاره داده است و حالیه بعد از انقضای مهلت اجاره حاضر به تخلیه نمی‌باشد و این در حالی است که موکل به مغازه موصوف نیاز دارد و درنهایت تقاضای تخلیه مغازه مذکور را نموده است. ‌در جلسه دادرسی، وکیل خواهان ضمن بیان مطالب، درخواست صدور حکم شایسته را نموده است. خوانده نیز با تقدیم لایحه‌ای چنین دفاع نموده است که قبلاً خواهان طرح دعوای مشابه به کلاسه 1/83 - 2198 به خواسته تخلیه به لحاظ نیاز شخصی و انقضای مهلت اجاره از دادگاه صالح نموده بودند که درنهایت حکم به رد دعوا صادر و همان دادنامه صادر شده در شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر مرکز استان تأیید گردیده است و موضوع اعتبار امر مختومه را دارد و ادامه داده خواهان دارای چـنـــدیــن بــاب مـغــازه دیگری در همان محل می‌باشد و خواهان با تمسک به این موضوع درصدد خارج کردن مغازه از ید این‌جانب و واگذار کردن آن با اجاره بالاتر به اشـخـــاص دیـگــر مــی‌بــاشــد. دادگاه با توجه به محتویات پــرونــده، مــلاحـظــه اسـنـاد و مدارک تقدیمی طرفین از جمله اجاره‌نامه مورخ 9 شهریور 1375 اولاً قانون حاکم بر موضوع دعوای خواهان قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 می‌باشد. به عبارت دیگر اولین قرارداد اجاره فی‌مابین طرفین پرونده مربوط به سال 1375 می‌باشد که هر ساله تمدید گردیده است. بنابراین انقضای مهلت اجاره از موارد تخلیه نیست و دفاع خوانده مبنی بر این‌که موضوع دعوای حاضر اعتبار امر مختومه دارد نیز صحیح نمی‌باشد چه این‌که حکم به بطلان دعوای صادر شده از شعبه اول دادگاه عمومی وقت جلفا طی دادنامه شماره 2268 مورخ 14 بهمن 1383 و تأیید آن در شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر مرکز استان به شماره 600 مورخ10 مرداد 1384 به واسطه عدم احراز نیاز شخصی موجر بوده است که با توجه به متغیر بودن نیاز افراد در مقاطع زمانی مختلف و حادث بودن نیاز موضوع اعتبار امر مختوم را نخواهد داشت؛ ولی با توجه به صدور قرار معاینه محلی و بازدید از عین مستأجره و با عنایت بـــه اســتــمـــاع اظـهــارات طــرفـیــن ،به‌خصوص لوایح تقدیمی خوانده و اسـتـشـهــادیـه تـنـظـیـمـی ایـشـان، خواهان علاوه بر مغازه موصوف مغازه دیگری در همان محل و طبقه فـوقـانـی پـاسـاژ چـنـد بـاب مغازه موروثی دیگر دارد و با این‌که خواهان متعرض موارد مارالذکر نگردیده است، در مجموع دعوای خواهان مقرون به واقع نبوده با احراز رابطه استیجاری بین طرفین پــرونــده و ایــن‌کــه در مــوضــوع مـانحن‌فیه نیاز شخصی خواهان (موجر) احراز نگردیده، مستنداً به بند 2 ماده 15 قانون روابط مـوجـر و مـسـتـأجـر مـصـوب 1356 (مـفـهـوم مخالف ماده اخیر‌الذکر) حکم به بطلان دعوای خواهان صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادر شده حضوری ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر مرکز استان می‌باشد.* رئیس شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی جلفا، علی پارسا * این رأی توسط شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان شرقی تأیید شده است. ‌ رأی مربوط به تخلیه در آذربایجان شرقی کلاسه پرونده: 2/86- 6 ت شماره دادنامه: 542- 2 مرداد 1386 شماره کل: 9 - 5 فروردین 1386 مرجع رسیدگی: شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان شرقی تجدیدنظر خواه: آقای خلیل ... فرزند اسماعیل به وکالت از آقای فیروز ... فرزند ... ساکن جلفا خیابان ... تـجـدیـدنـظـر خوانده: صابر ... ساکن... خیابان ...، روبه‌روی ایستگاه... تجدیدنظر خواسته: دادنامه شماره 678 - 2 دی 1385 در کلاسه 604 - 1/85 صادر شده از شعبه یک دادگاه عمومی جلفا گردش کار: پرونده به تاریخ 5 فروردین 1386 دعوی به این دادگاه ارجاع و به کلاسه فوق ثبت پس از جری تشریفات ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به اصدار رأی می‌نماید. رأی دادگاه درخـصـوص تـجدیدنظرخواهی آقای خلیل ... فرزند ... به وکالت از آقای فیروز ... فرزند ... نسبت به دادنامه شماره 85-678- 2 دی 1385 در پرونده کلاسه 1/85/604 صادر شده اس شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی جلفا که به موجب آن حکم به بطلان دعوی تجدیدنظرخواه به طرفیت تجدیدنظر خوانده در تخلیه یک باب مغازه به لحاظ انقضا مدت اجاره و نیاز شخصی صادر شده است و با درخواست تجدیدنظر خواهی در فرجه قانونی به این دادگاه ارجاع شـده اسـت؛ دادگـاه بـا عـنـایـت به مفاد لایحه ضم دادخـواسـت تجدیدنظر خواهی و توضیحات وکیل تجدیدنظر خواه به شرح صورت جلسه محاکماتی مورخ 2 مرداد 1386 و مدافعات تجدیدنظر خوانده در جریان دادرسی و انعکاس خلاصه پرونده استنادی تجدیدنظر خوانده به شماره 1/83/2198/4 (2/84/600 ت) به شرح صورتمجلس مورخ 26 اردیبهشت 1386 نظر بر این‌که مطالب وکیل تجدیدنظر خواه تکرار مطالبی است که در جریان دادرسی بدوی عنوان شده است و دادگاه بدوی پس از استماع کلیه مدافعات اصحاب دعوی مبادرت به صدور رأی نموده است و به استناد و استدلال دادگاه در انشا رأی خدشه و خللی به نظر نمی‌رسد و جهات تجدیدنظرخواهی با هیچیک از شقوق ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی انطباق ندارد، تجدیدنظرخواهی غیر وارد تشخیص و مستنداً بــه مــاده 358 قــانــون مــذکــور بـا رد دادخـواسـت تـجـدیـدنـظـرخـواهـی وکـیـل تجدیدنظرخواه، دادنامه تجدیدنظر خواسته عیناً تأیید و استوار می‌گردد این رأی قطعی است. مستشاران شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان شرقی، قهرمان اشرفی

منبع:http://www.maavanews.ir/tabid/53/ctl/Edit/mid/373/Code/10235/Default.aspx

دعاوی تخلیه و سکوت اجاره نامه - دکتر غلامرضا طیرانیان وکیل پایه یک دادگستری

دکتر غلامرضا طیرانیان
وکیل پایه یک دادگستری

دعاوی تخلیه و سکوت اجاره نامه

غرض از تحریر مقاله حاضر ، اثبات این نکته است که طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ هر گاه در اجارهنامه مربوط به محلهای کسب و پیشه و تجارت حق انتقال به غیر از مستاجر سلب نشده و صریحاً نیز این حق به مستاجر تفویض نگردیده و به عبارت دیگر ، اجارهنامه تنظیمی بین طرفین در این مورد ساکت باشد ، چنانچه مستاجر محل کسب را بدون اذن مالک به غیر منتقل کند ، این اقدام موجب تخلیه مورد اجاره نخواهد شد .
تعداد و شرکت طرفداران یک عقیده نباید مانع پذیرفتن استدلالی شود که خلاف نظریه اکثریت ارائه میگردد مشروط بر اینکه دلائل اقلیت قویتر و از نظر اصولی حقوقی منطقیتر باشد ، بر فرض که نظریه اکثریت خلاف ادعای فوِ باشد .

قبل از ورود در بحث ، توجه به نکات زیر که ما را در اثبات ادعا یاری میکند ، ضروری است :
۱ ـ در قانون مصوب سال ۱۳۵۶ رابطه استیجاری یا ناشی از قرارداد کتبی است و یا رابطه مزبور بر اثر تراضی شفاهی و عملی بین مالک و مستاجر برقرار میشود .
۲ ـ مطابق قانون مصوب سال ۱۳۵۶ برای مستاجر پس از استیلاء بر مورد اجاره و استفاده از آن ، حقی به نام حق کسب و پیشه و تجارت بوجود میآید که به این دلیل حتی پس از اتمام مدت عقد اجاره ، مادام که مستاجر مرتکب یکی از تخلفات قانونی نشده ، نمیتوان مورد اجاره را از تصرف او خارج نمود .
۳ ـ هر گاه بر وجود حقی مبتنی بر قانون یقین حاصل شد ، این حق پایدار است و در مقام تردید و یا ظن و گمان ، که قدرت مقابله با یقین را ندارد ، باید حق مزبور را همچنان باقی و معتبر شناخت .
۴ ـ در امور ممنوعه ، محدودیت و یا سقوط حق اشخاص منحصراً در حد ضمانت اجراهائی قابل اعمال است که در قانون صریحاً و بدون ابهام به آن اشاره شده باشد والاّ در صورت ارتکاب آن امور باید در جستجوی آثاری برآمد که موجب محدودیت و یا سقوط حق نشود و صرفاً موجب بطلان عمل ممنوع گردد .

حال با توجه به نکات مزبور که برخاسته از عقل و منطق حقوقی است ، وارد بحث شده ، موادی از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ را بررسی میکنیم که در ارتباط با موضوع مقاله است :
ماده ۱۴ ) « در موارد زیر موجر میتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند . . . » :
۱ ـ در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجارهنامه و یا در موردی که اجارهنامهای در بین نباشد ، مورد اجاره را کلاً یا جزءً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملاً با وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحتالکفاله قانونی خود قرار دهد .
۲ ـ درموردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت و یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند ، بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجارهنامه تنظیم شده باشد .
ماده ۱۹ ) در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه و یا تجارت به موجب اجارهنامه حق انتقال به غیر داشته باشد ، میتواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد .
هرگاه در اجارهنامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجارهنامهای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد ، باید در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه نماید . . .
تبصره ۱ ـ در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار کند ، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت . . .
البته در زمان حاضر که اماکن مسکونی تابع قانون و مقررات خاص خود بوده ، از شمول مقررات روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ خارج شده ، اشاره به بند یک ماده ۱۴ قانون مزبور صرفاً به منظور استفاده از مفاد آن برای کشف نظر مقنن است نسبت به انتقال آن دسته از محلهای کسب و پیشه و تجارت که همچنان مانند گذشته مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ باقی مانده است .

برای درک مطلب لازم است عباراتی از مواد قانون فوِ را کنار یکدیگر بگذاریم . به این ترتیب :
« در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجارهنامه و یا در موردی که اجارهنامهای در بین نباشد . . . بند یک ماده ۱۴ » .
« در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده باشد . . . بند دو ماده ۱۴ »
« هرگاه در اجارهنامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجارهنامهای در بین نباشد . . . قسمت دوم ماده ۱۹ »
با توجه به مفاد بند ۱ و ۲ ماده ۱۴ تفاوت نظر مقنن سال ۱۳۵۶ نسبت به محل مسکونی و محل کسب کاملاً قابل تشخیص است به این معنی که در مورد محل مسکونی قانونگزار مقرر داشته هرگاه بین موجر و مستاجر اجارهنامهای وجود داشته باشد ، تنها در صورتی انتقال مورد اجاره به غیرتخلف و موجب حق انتقال ، برای موجر محسوب نمیشود که حق انتقال به غیر کتباً در اجارهنامه به او داده شده باشد والا بدون داشتن حق انتقال ، حتی اگر حق مزبور صریحاً از او سلب نشده باشد ، مستاجر محل مسکونی مورد اجاره را به غیر منتقل کند موجر میتواند تخلیه او را درخواست نماید . قانونگزار در مورد محل مسکونی حکم ماده ۱۰ قانون مزبور را به طور مطلق به موقع اجرا گذاشته است ولی در مورد محلهای کسب چنین نیست .
موید صحت این استنباط قید کلمه « خود » میباشد به عنوان شرط مباشرت در استفاه از مورد اجاره توسط مستاجرین محلهای کسب در مورد بند ۲ ماده ۱۴ : از موجبات قانونی تخلیه ، در حالی که این قید در مورد محل مسکونی در بند ۱ ماده مزبور مشاهده نمیشود .
بنابراین تخلیه محل کسب و پیشه و تجارت تنها در صورتی قانونی است که یا اجارهنامهای در بین نباشد و یا اگر بین موجر و مستاجر اجارهنامه تنظیم شده ، در اجارهنامه صریحاً کلمه « خود » یا هر کلمه دیگری با این مفهوم مستاجر را مقید به مباشرت در استفاده از محل کسب نموده باشد و یا در اجارهنامه صریحاً حق انتقال مورد اجاره به غیر از مستاجر سلب شده باشد .
دقت در عبارت روشن و بدون خدشه قسمت دوم ماده ۱۹ ما را در این عقیده استوار میکند . از این قرار عبارتهای : ـ در اجارهنامه ۲ ـ حق انتقال به غیر سلب شده باشد یعنی ملاک امر در صدور حکم تخلیه متن اجارهنامه و شرایط مذکور در آنست و لاغیر و سکوت اجارهنامه در مورد حق انتقال به غیر کافی برای صدور حکم تخلیه نیست . شرطیه بودن جمله مذکور در تبصره یک ماده ۱۹ . قانون موید مطلب است : « در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید . . . » عبارت تا این جا به صورت شرطیه آمده و جزای آن چنین است : « . . . موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت . . . »
مقنن آگاه از مواد دیگر قانون روابط موجر و مستاجر که خود تصویب نموده نگفته ( و در این نگفتن تعمد داشته است ) که : در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این قانون ، تا گفته شود مقررات ماده ۱۰ قانون مزبور بطور مطلق و حتی در مورد محلهای کسب نیز کاربرد دارد ، بلکه به جای عبارت ( این قانون ) تصریح کرده است ( این ماده ) و این ماده یعنی ماده ۱۹ قانون مصوب ۱۳۵۶ .

با توجه به اینکه ماده ۱۹ که مورد نظر مقنن بوده تنها صدور حکم تخلیه را جزای مستاجری دانسته که با وجود سلب حق انتقال به غیر از او در اجارهنامه موجود و مکتوب ، به صورت شرط ضمن عقد ، از این شرط تخلف و منافع مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید . جمع مطلب این که ، انتقال مورد اجاره به غیر در مورد محلهای کسب و پیشه و تجارت تنها در صورت زیر قانونی است :
۱ ـ اجارهنامهای در بین نباشد ۲ ـ در اجارهنامه موجود برای استفاده مستاجر قید مباشرت « خود » شده باشد ۳ ـ در اجارهنامه موجود حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد و در دو حالت دیگر یعنی : ۱ ـ اگر به مستاجر حق انتقال به غیر داده شده باشد ۲ ـ در مورد حق انتقال به غیر اجارهنامه ساکت باشد ، صدور حکم تخلیه مستاجر جایز و قانونی نیست و بقاء حق مستاجر در استیفای منفعت از مورد اجاره و حق کسب و پیشه و تجارت او به حکم عقل و منطق و اصول حقوقی استصحاب میشود .
ممکن است قاعده مطلق و کلی مذکور در ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ کسانی را در مورد صحت این عقیده دچار تردید حکمی کند . زیرا ماده مزبور مقرر داشته است : « مستاجر نمیتواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزءً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار کند ، مگر این که کتباً این اختیار به او داده شده باشد . . . »
میدانیم که در صورت تصویب موادی در ردیف بعدی هر ماده هر گاه مغایرتی بین مواد بعدی و مواد قبلی باشد ، مواد بعدی همواره ناظر بر مواد قبلی بوده حسب مورد یا مخصص مواد قبلی است یا حاکم و یا وارد بر آن مواد .
البته اگر پس از ماده ۱۰ بندهای یک و دو ماده ۱۴ در باب تعیین موارد تخلیه و یا مقررات ماده ۱۹ ( قسمت دوم و تبصره یک آن ) با توضیحی که گذشت ، تصویب نشده بود ، قاعده مذکور در ماده ۱۰ اطلاِ خود را در مورد محلهای کسب نیز حفظ میکرد ، ولی اینک با تصریح بند ۲ ـ ماده ۱۴ و تفاوت آن با بند یک ماده مزبور لزوم قید « خود مستاجر » و عبارات : ( در اجاره نامه ) و ( سلب شده باشد ) و ( بدون رعایت مقررات « این ماده » ) با قاطعیت ادعا میتوان کرد که ماده ۱۰ در مورد اماکن کسب و پیشه و تجارت اطلاِ خود را از دست داده است .

پرسشی که باقی میماند این است که پس چه اثر و ضمانت اجرائی حافظ مقررات ماده ۱۰ میباشد و مقنن از تصویب آن چه منظوری داشته است آن هم با اطلاِ خاصی که در این ماده به کار برده شده است ؟
اولاً ـ در قانونگزاری تصویب مقررات فاقد ضمانت اجراء سابقه دارد ، مانند ماده ۱۱۷۸ قانون مدنی که مقرر داشته است . « طفل باید مطیع ابوین خود بوده ، در هر سنی که باشد باید به آنها احترام کند . » تاکنون ندیدهایم اگر بیاحترامی به ابوین ، به صورت جرمی خاص ظاهر نشود ، این حکم از ضمانت اجرائی عملی برخوردار گردد .
ثانیاً ـ همانطور که میدانیم تخلف از اوامر و مقررات قانونی یا جرم کیفری است و یا جرم مدنی که در هر دو صورت لازم است جزای آن به صراحت در قانون ذکر شود و هر گاه بر منعی از ممنوعیات قانون ، جزائی معین پیشبینی نشود حداکثر اثری که بر تخلف از قانون میتوان قائل شد ، بطلان و بلااثر بودن عملی است که انجام شده است .
در نتیجه ، اگر مستاجر محل کسب که حق انتقال مورد اجاره ، در اجارهنامه موجود از او سلب نشده و اجارهنامه در مورد سلب یا عدم سلب این حق ساکت و بلاشرط است ، منافع عین مستاجره را به غیر منتقل نمود ، تنها ضمانت اجرای این عمل بطلان آن و بقاء رابطه اسیتجاری بین او و مالک و بقاء کلیه مسوولیتهائی است که در برابر مالک بر عهده اوست ، اگرچه تخلفات بعدی توسط منتقلالیه صورت گیرد . مگر اینکه موجر از حق مندرج در قسمت دوم ماده ۱۰ قانون استفاده و تنظیم اجارهنامه را با نفر دوم درخواست کند که این درخواست در واقع تنفیذ اقدام مستاجر اول تلقی شده رابطه موجر با مستاجر اول قطع و مسوولیتهای او نیز منتفی خواهد شد و جز این ( در مورد مفروض ) اثری بر ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ مترتب نمیباشد و همین اندازه اثر ، ضامن اجرای معتبری برای این ماده محسوب میشود .
در زمان تصویب قانون فوِ حکم ماده ۱۰ در مورد محلهای مسکونی به طور مطلق جاری بوده ولی عمومیت و اطلاِ ماده مزبور در مورد محلهای کسب و پیشه و تجارت به شرحی که در این مقاله آمد ، اعتبار خود را از دست داده است و تخلیه محل کسب در صورت انتقال آن بغیر ، از طرف مستاجر ، منحصر و مقید شده است به موردی که :
۱ ـ بین موجر و مستاجر اجارهنامهای وجود نداشته باشد .
۲ ـ در اجارهنامه موجود مستاجر متعهد شده باشد که خود شخصاً از مورد اجاره استفاده کند .
۳ ـ در اجارهنامه موجود ، حق انتقال به غیر ، صریحاً از او سلب شده باشد و به هر ، حال مالک راضی به انتقال نباشد .

منبع:http://iranbar.org/pm13.php#20

چنانچه دو نفر شریک حق کسب یا پیشه و سرقفلی باشند (بدون اینکه صاحب عین مستأجره باشند) و یکی از آنها ادعای تخلیه یا خلع ید علیه شریک دیگر داشته باشد آیا دعوی مذکور قابل طرح می باشد؟

دادگستری کرج نظریه اکثریت: دعوی تخلیه خاص اماکن استیجاری به استناد قانون موجر و مستاجره بین مالک (موجر) و مستأجر امکان پذیر است که در شرایطی حکم تخلیه صادر می شود و بین دو نفر مستأجر دارای حق کسب و پیشه یا سرقفلی رابطه استیجاری وجود ندارد بنابراین نمی تواند علیه همدیگر تقاضای تخلیه را مطرح نماید اما چنانچه یکی از مستأجرین از تصرف و ادامه حق مالکانه مستأجر دیگر بر منافع مربوط به وی جلوگیری نماید و از آنجا که روابط این دو نفر تابع عقد شرکت قانون مدنی می باشد و هر یک از این دو نفر در سهم مالکانه خود حق تصرف دارند. زیرا مطابق ماده 466 قانون مدنی مستأجر مالک منافع عین مستأجره می باشد و چناچه شریک دیگر مانع استفاده وی شود و سهم شریک دیگر را نیز تصرف نماید مطابق ماده 308 قانون مدنی عمل وی غصب است زیرا مطابق این ماده غصب استیلاء بر حق غیر است به نحو عدوان، اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است بنابراین عمل مستأجر از مصادیق غصب است و مستأجر دیگر می تواند دعوی خلع یدعلیه غاصب (مستأجر) طرح نماید البته به استناد رأی وحدت رویه دیوانعالی کشور طرح دعوی خلع ید منوط به احراز مالکیت رسمی و ثبتی است و در مانحن فیه صدور حکم خلع ید منوط به این است که مستأجری که می خواهد طرح دعوی خلع ید نماید مالک رسمی و ثبتی حق کسب یا پیشه یا سرقفلی باشد.

نظریه اقلیت:

طرح دعوی تخلیه توسط یک مستأجر علیه مستأجر دیگر امکانپذیر است و دعوی تخلیه خاص رابطه استیجاری نیست طرح دعوی خلع ید در اینجا بی مورد است زیرا طرح دعوی خلع ید متعلق به مالک عین است نه مالک منافع مستأجری که مالک منافع می باشد نمی تواند طرح دعوی خلع ید کند.

فراهانی (محاکم تجدیدنظر استان تهران):

حداقل دو فرض در این سوال قابل تصور است فرض نخست آنکه دو نفر مشاعا مستأجر ملکی هستند که محل کسب یا پیشه یا تجارت است اعم از بالمناصفه یا غیر آن و هر دو در عین مستاجره متصرف می باشند بدیهی است در این فرض هیچ یک نمی تواند تخلیه یا خلع ید شریک خود را بخواهد. حتی اگر یکی مدعی شود شریک سهم مساعی بیشتری در تصرف دارد.

فرض دیگر آنکه دو نفر که مشاعا مستأجر ملکی هستند یکی در ملک متصرف است و مانع استیفاء منفعت دیگری است در این صورت ادعای تخلیه منتفی است زیرا هر دعوایی سبب و منشأ ای دارد سبب یا جهت تخلیه ناظر به روابط استیجاری است چون رابطه دو شریک یا دو مستأجر مشاعی رابطه استیجاری با یکدیگر نیست مسلما دعوای تخلیه معنی ندارد اما دعوای خلع یا انتزاع ید قابل اقامه می باشد زیرا منافع بین دو مستأجر به نحو مشاع در ذره ذره عین مستأجره منتشر است و تصرف یکی بدون اذن و اجازه دیگری استیلا بر حق و مال (منافع) شریک دیگر و غصب است هم می تواند انتزاع ید شریک را بخواهد تا او را هم از ملک بیرون کنند و هم می تواند وضع ید خود را بخواهد که او را در ملک مستقر نموده تا مشاعا منفعت نمایند از ملاک ماده 489 قانون مدنی این حکم استنباط می شود.

هیأت عمومی دیوان کشور در رای شماره 812 ـ 30/6/1312 می گوید در صورتی که مستأجر ذیحق در تصرف عین و منافع باشد به هر کس که مزاحم این حق بوده و منابع را استیفاء یا اتلاف کرده باشد می تواند رجوع کند.

ذاقلی (مجتمع قضائی شهید محلاتی):

فرض قابل تصور برای طرح دعوی تخلیه از سوی احد از شرکاء بر علیه شریک دیگر زمانی است که خواهان سهم خود را قبلا به شریک دیگر به اجاره واگذار کرده باشد و دعوی خلع ید نیز زمانی می تواند مصداق داشته باشد که احد از شرکاء کل ملک مشاع را تصرف کرده و مانع از تصرف شریک دیگر می شود. از روح حاکم بر قانون مدنی و مخصوصا ماده 30 آن و مواد 167 و 170 قانون آئین دادرسی مدنی و ماده 473 قانون مدنی چنین استنباط می شود که مالک منافع نیز می تواند برای حفظ مالکیت خود همانند مالک عین طرح دعوی نماید لذا از آنجائیکه طبق قانون اساسی تظلم خواهی حق غیر قابل خدشه هر شخصی است که مورد ظلم واقع شده است و هیچ یک از قوانین موضوعه نیز شرط دعاوی فوق را مالکیت خواهان بر عین مورد نزاع قرار نداده است به نظر می رسد مانعی برای طرح دعاوی مذکور وجود ندارداما از آنجائیکه خوانده دعوی نیز شریک منافع مال مورد نزاع می باشد تخلیه و خلع ید وی به شکل مرسوم و عادی آن امکان ندارد لذا دعاوی فوق باید به شکل «وضع ید» خواهان در مال مورد نظر طرح و نهایتا به همین شکل اجرا شود. شاید عده ای ایراد کنند که از منطوق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی استنباط می شود که طرح دعوی خلع ید بلا اشکال باشد اما به نظر می رسد فرض مورد نظر در ماده مذکور صرفا طرح دعوای خلع ید از سوی احراز شرکاء ملک علیه شخص ثالثی است که مبادرت به تصرف غاصبانه آن ملک نموده است که در این فرض از متصرف خلع ید می شود اما به تصرف احد از شرکاء (محکوم له) نیز داده نمی شود مگر اینکه شرکاء دیگر به این امر راضی باشند.

صدقی (مستشار تجدیدنظر):

ادعای تخلیه یا خلع ید ممکن است به جهات مختلفی مانند خرید حق کسب و پیشه و تجارت یکی از شرکاء یا تخلف یکی از شرکاء (فرضا انتقال به غیر و تغییر شغل) انجام شود. که حسب مورد پاسخ به سؤال متفاوت می گردد در موردی که حق منحصرا متعلق به شریک دیگر باشد مانند مثال اولی که نیازی به طرح ادعا توسط مالک نیست ولیکن در فرض دوم، چون شریک ذینفع نیست طرح ادعا با مالک عین مستأجره است، بنابراین پاسخ به سؤال حسب مورد متفاوت است.

منصوری (دانشگاه آزاد اسلامی) :

در فرض سؤال با عنایت، به اینکه دعوای تخلیه منوط به قرارداد اجاره است در این مورد قابل طرح نیست اما درخصوص خلع ید به نظر می رسد دعوای آن منوط به ثبوت مالکیت بر منافع است و سرقفلی هم نوعی منفعت است بنابر اینکه تعریف منفعت آن باشد که قابلییه الشیء العرفه فی شأن من شئون الحیاه لذا مالکیت بر آن مترتب و متصور است پس دعوای خلع ید در منافع قابل طرح می باشد اما اینکه در حالت اشاعه در منافع، احد از شرکاء حق دعوای خلع ید نیز علیه دیگری را داشته باشد باید گفت نظر به حصول و شریان مالکیت در همه اجزای مورد اشاعه دعوای خلع ید ممکن نیست چرا که مستلزم تعارض با حق مالکانه است. لذا دعوای مذکور قابل طرح هست ولی قابل استماع نیست و از طرفی دیگر ترجیح بلامرجح است . اما اگر یکی از متصرفین مانع تصرف دیگری شود حسب ماده 167 ق ادم دعوای تصرف عدوانی یا وضع ید ممکن است.

شجاعی (دادگستری شهریار):

صرفنظر از تردید در این موضوع که آیا دعوی خلع از جانب مالک منافع پذیرفته است یا خیر توجها به اینکه دارنده حق سرقفلی کسب یا پیشه اصولا مالک منافع محسوب نمی شود بلکه صرفا حق استفاده از منفعت را به موجب قانون یا قرارداد دارا می باشد مانند شخصی که حق انتفاع از ملک دیگری را دارد بدون اینکه مالک منافع باشد لذا توجها به متفرع بودن دعوی خلع ید بر مالکیت خواهان و فقد عنوان مالکیت راجع حقوق ناشی از سرقفلی کسب یا پیشه دعوی خلع ید در فرض سوال پذیرفته نیست و محکوم به رد می باشد بدیهی است دعوی تخلیه بلحاظ رابطه استیجاری فی مابین اشخاص مذکور در سؤال موضوعا منتفی است.

فیروزی (دادسرای عمومی و انقلاب ناحیه 16 تهران):

به لحاظ عدم رابطه استیجاری بین دو نفر شریک مشاعی طرح دعوی تخلیه قابل استماع نیست در خصوص خلع ید در صورت بروز اختلاف چنانچه مالک منفعت مشاعی به صورت رسمی مالک باشد (سند رسمی داشته باشد) طرح دعوی خلع ید با مانعی مواجه نیست و صعوبت اجرای حکم خلع ید مانعی در طرح دعوی نخواهد بود.

رضایی نژاد (دادگستری اسلامشهر):

دعوی خلع ید حسب اتفاق آراء محاکم منوط به مالکیت قانونی (وفق مقررات ثبتی) دادخواه می باشد در ما نحن فیه مالکیت بر عین وجود نداشته و صرف حق کسب یا پیشه و سرقفلی حق موضوع دعوای خلع ید را ایجاد نمی نماید هر چند طرح دعوی بر مبنای دعاوی تصرف می تواند حسب مورد مطمح نظر قرار گیرد .

محمدی (دادگاه بخش گلستان):

برابر ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاههای عمومی و انقلاب مصوب سال 1379 «هیچ دادگاهی نمی تواند به دعوایی رسیدگی کند مگر اینکه شخص یا اشخاص ذینفع یا وکیل یا قائم مقام یا نماینده قانونی آنان، رسیدگی به دعو را برابر قانون درخواست نموده باشند»

حال سؤال مطرح می شود که آیا دارنده حق کسب و پیشه و سرقفلی ذینفع محسوب می شود، برای پاسخ به این سؤال بهتر است ابتدا «حق» را در اصطلاح «حق کسب و پیشه و سرقفلی» معنی کنیم، همانطوری که می دانیم دارا شدن چیزی را حق گویند و یکی از معنای حق در مال و نسبت به مال اعم از مال منقول و غیر منقول ظهور دارد از این دیدگاه حق، «نوعی از مال است و در این صورت در مقابل عین،دین، منفعت،انتفاع بکار می رود چنانچه گویند مالکیت عین، مالکیت دین، مالکیت منفعت، مالکیت انتفاع مالکیت حق مانند مالکیت حق خیار و مالکیت حق تحجیر.

حق کسب و پیشه و سرقفلی نوعی حق انتفاع است که ماکلیت به همراه دارد و آن مالکیت انتفاع نسبت به منافع عین است. اما حق انتفاع، حقی است که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن مال دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند (ماده 40 قانون مدنی) مانند حق عمری و قبی و سکنی و مانند حق استفاده از پارک شهر و ماهیگیری در بعضی از رودخانه ها که بصورت تفریح انجام می گیرد.

در هر صورت دارنده حق کسب و پیشه و سرقفلی،که مالکیت مشاعی نسبت به منفعت عین مستأجره برابر ماده 46 قانون مدنی دارد ذینفع محسوب می شود و ذینفع برابر ماده 30 قانون مدنی» هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد «و برابر ماده 31 قانون مدنی» هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون «و از طرف دیگر برابر ماده 51 قانون مدنی» هیچ حق انتفاعی زایل نمی شود مگر در صورت 1ـ انقضاء مدت 2ـ تلف شدن مالی که موضوع انتفاع است.

از طرف دیگر برابر ماده 308 قانون مدنی «غضب استیلاء بر حق غیر است بنحو عدوان، اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غضب است»

اما به پاسخ اصلی سؤال می پردازیم:

1- چنانچه شریک حق کسب و پیشه و سرقفلی خود را برای مدت معینی اجاره دهد در اینجا دو جواب خواهیم داشت.

الف -چنانچه عین مستأجره جز مناطقی باشد که قانون روابط مؤجر و مستأجر در آن منطقه حاکم باشد، به محض انقضاء مدت اجاره، در صورت درخواست تخلیه از ناحیه شریک دیگر دارنده حق کسب و پیشه و سرقفلی به استناد ماده 494 قانون مدنی حکم به تخلیه عین مستأجره صادر خواهد گردید.

ب- چنانچه عین مستأجره جزو مناطقی باشد که قانون روابط مؤجر و مستأجر در آن منطقه حاکم نباشد در صورت درخواست تخلیه، در این مورد بلحاظ عدم حکومت قانون روابط مؤجر و مستأجر محکوم به در خواهد بود و چنانچه تقاضای خلع ید شود دادگاه مستندا به ماده 308 قانون مدنی حکم به خلع ید مستأجر در فرض سؤال خواهد نمود.

2- چنانچه شریک حق کسب و پیشه و سرقفلی خود را بدون انعقاد عقدی، در اختیار شریک خود قرار دهد چنانچه مدتی برای استفاده از عین مشاعی معین نگردیده باشند یا مورد تصرف بدون اذن شریک مال مشاعی تصرف شود در اینصورت به محض درخواست خلع ید دادگاه مستندا به ماده 308 قانون مدنی حکم به خلع ید از عین مشاعی شرکاء در فرض سؤال خواهد نمود.

چنانچه مدتی برای استفاده از عین مشاعی مذکور فیمابین طرفین معین گردیده باشد در این صورت به محض انقضاء مدت مورد توافق، شرکیت دیگر در فرض سؤال می تواند درخواست خلع ید از عین مشاعی نموده و به استناد ماده 308 قانون مدنی حکم به خلع ید صادر خواهد شد علاوه بر مستندات مذکور نسبت بصدور حکم تخلیه و خلع ید از عین مشاعی در فرض سؤال:

الف )نظریات اداره کل:

1- نظریه شماره 792/7-13/2/1361

سؤال ـ در مورد ملک مشاعی که ششدانگ آن در اجاره است بعضی از مالکین تقاضای تخلیه ید مستأجر نسبت به سهام خود را نموده اند آیا چنین تقاضایی قابل رسیدگی است یا نه؟ و در صورت صدور حکم نحوه اجراء آن چیست؟

نظر مشورتی اداره حقوقی بشرح زیر است:

«در نقاطی که قانون موجر و مستأجر اجراء می شود در موردی که مستأجر ملک مشاع راجع به پرداخت اجاره بهای یکی از مالکین مشاعی موضوع ماده 475 قانون مدنی بر حسب مستفاد از صدر ماده 14 قانون موجر و مستأجر مالک و موجر سهم مشاعی می تواند نسبت به سهم مشاعی خود درخواست تخلیه از دادگاه بنماید و نحوه اجرای این حکم نیز در قسمت اخیر صدر ماده 14 مذکور بعبارت» و محل تخلیه می شود «ذکر شده و مستفاد از عبارت مذکور این است که در مقام اجرای حکم ششدانگ مورد اجاره باید تخلیه گردد. در این صورت بر حسب مستنبط از ملاک ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی و همچنین مقررات قانون مدنی در باب شرکت، تصرف محکوم له و موجر مربوط در ملک مشاع تخلیه شده تابع مقررات املاک مشاع خواهد بود. با توجه به مراتب بالا که تخلیه سهم مشاع موجر مستلزم تخلیه ششدانگ مورد اجاره می باشد و اشاعه نیز مفید همین معنی است لذا مالک و موجر سهم مشاع علاوه بر اینکه حق درخواست تخلیه سهم مشاع خود را دارد می تواند درخواست تخلیه ششدانگ مورد اجاره را نیز بنماید.

2- نظریه شماره 4300/7-9/9/1362

سؤال ـ احد از شرکاء بطرفیت شریک دیگر که متصرف تمام ملک مشاع است دادخواست خلع ید داده است آیا دادگاه باید پس از صدور حکم، خلع ید از شریک نماید و ملک را به تصرف دیگران بدهد یا ترتیبی دیگر باید داده شود؟

نظر مشورتی اداره حقوقی بشرح زیر است:

ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مصوب اول آبانماه 1356 صراحت دارد که در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف مشاع بنفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می شود و تصرف محکوم له در ملک مشاع خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است که با این کیفیت رضایت و یا عدم رضایت متصرف قبلی و محکوم به در نحوه اجراء حکم به مخالفت هر یک با تصرفات دیگری تأثیری در اجراء حکم ندارد و در صورتی که محکوم علیه کل ملک را متصرف باشد پس از خلع ید کامل ملک ، تصرفات هر یک از طرفین بنحو اشاعه و مطابق مقررات مشاعی خواهد بود.

3- نظریه شماره 7599/7-26/10/1372

سؤال : آیا تصرف ملک مشاع توسط احد از شرکاء آن ملک دارای جنبه کیفری و قابل تعقیب است؟

نظریه اداره حقوقی:

» با توجه به رأی وحدت رویه شماره 10- 21/7/1355 هیئت عمومی دیوان عالی کشور بنظر می رسد که تصرف ملک مشاع بدون اذن شرکاء می تواند از مصادیق جرم موضوع ماده 134 تعزیرات باشد «.

ب) ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مصوب اول آبانماه 1356:

در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاعی به نفع مالک قسمتی ازملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می شود، ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول املاک مشاعی است» .

نهرینی ( کانون وکلای دادگستری مرکز):

اولا - اصولا هر دعوی و ادعایی قابل طرح است و بنظر منظور از سؤال مزبور، وارد بودن و یا قابلیت استماع چنین دعوایی است که دراین خصوص باید به فروض مختلف قضیه توجه نمود. دعوی خلع ید و یا تخلیه اساسا باید توسط شخصی اقامه شود که ذینفع و ذیحق دعوی مطروحه باشد. در دعاوی خلع ید و یا تخلیه ید حتی بدون اینکه از سوی خواهان تقاضای وضع ید در دادخواست شود، دادگاه پس از صدور حکم خلع ید یا تخلیه ید، در اجرای حکم صادره، ملک یا عین مستأجره را در اختیار و به تصرف محکوم له می دهد. همین تحول و تصرف، اصطلاحا به وضع ید معروف و مصطلح شده که البته محمل قانونی نیز دارد. زیرا ماده 146 قانون مدنی نیز در باب حیازت مباحات مقرر می دارد که (مقصود از حیازت،تصرف و وضع ید است یا مهیا کردن وسایل تصرف و استیلاء). اما نکته مهم در پذیرش و وارد بودن دعوی خلع ید یا تخلیه ید از سوی خواهان، مالکیت او بر منافع ملک مورد دعوی است.

بعبارت دیگر اگر چه دادگاهها همواره در خصوص احراز ذینفعی خواهان، به دلیل مالکیت او عنایت خاص دارند ولی باید توجه داشت که مالکیت بر عین ملک ضرورتا برای دعوی خلع ید لازم و ضروری نیست بلکه آنچه در این دسته از دعاوی، از اهمیت فو ق العاده برخوردار است، مالکیت بر منافع در زمان تقدیم دادخواست می باشد. فقط در این فرض است که با اجرای حکم خلع ید یا تخلیه ید، وضع ید محکوم له ممکن می گردد. زیرا ملک باید به تصرف و در اختیار شخصی داده شود که مالک منافع ملک است و نه صرفا مالک عین آن.

ثانیا- شرکت در حق کسب و پیشه و سرقفلی میان دو نفر در مواردی متصور است که یا قرارداد اجاره عین مستأجره تجاری از سوی مالک با دو نفر مستأجر بطور بالمناصفه منعقد شده باشد یا حق کسب و پیشه شش دادنگ با اذن و اجازه کتبی مالک، حصه مشاعی مانند 3 دانگ مورد اجاره تجاری را به غیرواگذار نموده باشد البته موارد دیگری نیز متصور است.

النهایه اینگونه دعاوی معمولا در مواردی طرح می گردد که یکی از دو شریک بیش از حصه خود در مورد اجاره تصرف نماید یا اینکه یکی از دو شریک، حصه خود را به شریک دیگر و اجاره واگذار و در پایان مدت یا زمان دیگری، ادعای تخلیه آن را داشته باشد.

در هر حال چنانچه یکی از شرکاء بیش از حصه خود را در مورد اجاره را بدون سبب قانون تصرف نماید و از این حیث به حقوق و حصه شریک در عین مستأجره تجاوز کند، دعوی خلع ید از سوی ذیحق نه تنها قابل طرح است بلکه وارد نیز می باشد. اما هر گاه یکی از شرکاء حصه خود را به شریک دیگر به اجاره واگذار نماید و در پایان مدت، تقاضای تخلیه ید را مطرح سازد، بنظر می رسد دعوی قابل طرح باشد ولی وارد دانستن دعوی و صدور حکم له وی، با توجه به ملاک مقرر در رأی وحدت رویه شماره 9 مورخ 10/3/1355 هیئت عمومی دیوان عالی کشور و قانون موجر و مستأجر سال 1356، محل تردید است. النهایه در هر مورد دادگاه باید با لحاظ مدافعات و ادله ابزاری طرفین و ضوابط حاکم و با لحاظ موضوع مورد اختلاف، اتخاذ تصمیم نماید.

نظریه قریب به اتفاق اعضای کمیسیون حاضر در جلسه (11/12/84):

اولا -مالکیت اعم از عین و منفعت است که دو نفر نامبرده در سؤال مالک منافع می باشند.

ثانیا-در سؤال مطروحه دو فرض قابل تصور است اول اینکه همانطور که در سؤال آمده دو شریک بنحو مشاع متصرف و مشغول کسب هستند در نتیجه دارای حق سرقفلی می باشند با این وصف تصرفات هیچیک غاصبانه نبوده تا موجبات طرح دعوی خلع ید فراهم شود و در صورت حدوث اختلافات دیگر از قبیل مالی یا مزاحمت و ممانعت از حق و طرح دعوی در این خصوص موضوع برابر مقررات قابل رسیدگی خواهد بود اما فرض دوم این است که ممکن است یکی از شرکاء متصرف کل منافع مشترک و بنحو غاصبانه باشد در این صورت چون نامبردگان مالک منافع هستند تا زمانی که حکم تخلیه برابر خواسته مالک عین صادر نشده باشد شریک دیگر می تواند دعوی خلع ید مطرح نماید ضمنا طرح دعوی تخلیه چون بین دو شریک موضوع سؤال رابطه استیجاری وجود ندارد منتفی است.

منبع:http://www.ghazavat.com/38/miz.htm